Европейский пригород: квартира в малоэтажном комплексе

Тренд последнего времени — покупка загородной недвижимости не только в виде дачи или загородного дома, но и в формате квартиры. Ничего нового, скажете вы. Однако мы имеем в виду не жилые метры в многоэтажке, то есть, по сути, в очередном спальном районе, пусть и в пригороде, а квартиру в малоэтажном комплексе.

Не все покупатели готовы возиться с землей

Тенденция явно обозначилась в 2012 году. К тому времени покупатели уже распробовали, что такое сблокированные постройки, они же таунхаусы. Но, помимо недорогих таунхаусов, на пригородный рынок стали выходить и малоэтажные жилые комплексы квартирного типа. Такое жилье возводилось и ранее, но оно, как правило, имело статус элитного и стоило дорого.

Девелоперы протестировали пожелания покупателей. «Мы заметили, что есть люди, — говорит Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс», — которые хотят изменить качество своей жизни, переехав из многоэтажного многоквартирного дома в городе с вечной проблемой парковки в более комфортное жилье за городом с большей территорией, но при этом принципиально не готовые заниматься обслуживанием территории и собственного дома».

В 2012-м ряд застройщиков вывели в продажу «малоэтажку» комфорт-класса по ценам, аналогичным стоимости квартир в густонаселенных проектах-миллионниках или даже дешевле. Одним из успешно стартовавших тогда проектов стал загородный жилой комплекс «Близкое», мультиформатный посёлок комфорт-класса, расположенный в д. Мистолово Всеволожского района Ленинградской области. В проекте представлены разные типы жилья: квартиры, таунхаусы и коттеджи с участками.

Впрочем, цены на квартиры в «Близком» аналогичны среднегородским, а вот в ЖК «Ванино» в Ломоносовском районе, где строятся как малоэтажные дома – ситивиллы, так и частные коттеджи, цены пониже. Квартира площадью 42 кв. метра стоит менее 3 млн рублей. Очевидно, поэтому почти все лоты в поселке проданы. По итогам III квартала 2014 года в ЖК «Ванино» в первой «квартирной» очереди зимой будет сдаваться в эксплуатацию 180 квартир, из них продано 173. Вторая очередь, с круглыми домами, будет вводиться летом 2015 года. Из 128 квартир продано 125.

Компания «ПулЭкспресс», известная своими дачными загородными проектами и коттеджными поселками для постоянного проживания, весной этого года в качестве эксперимента вывела в продажу малоэтажный ЖК «Мелодия» во Всеволожске. В комплексе на 2,5 га всего 7 трехэтажных домов по 11 квартир в каждом, поэтому и цены выше. По мнению Андрея Бочкова, которого «огорчает та многоэтажная застройка, которая складывается на сегодняшний момент вокруг КАД», это наиболее интересный формат загородного жилья, так что в планах компании — предложить рынку еще один малоэтажный квартирный проект на участке в два раза большем.

Весной 2014-го стартовал и масштабный проект комплексного освоения территории «Новое Сертолово». В первой очереди – 7 среднеэтажных (4-5 этажей) жилых домов. В продаже студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 30 до 86 кв. м. Минимальная стоимость квадратного метра на начало продаж составляла 58 тыс. руб.

А компания «Навис» с 2012 года реализует проект эконом-класса «Щегловская усадьба» неподалеку от Всеволожска. Всего запланировано 12 четырехэтажных корпусов. Квартиры в комплексе расходятся как горячие пирожки.

Малоэтажное многоквартирное жилье — формат будущего, считает Александр Львович, генеральный директор СК «Навис». По его мнению, Петербург будет «обрастать» малоэтажными кварталами. «Это естественный ход развития – уже сегодня покупатели жилья делятся на тех, кто предпочитает жить в оживленных высотных комплексах, в гуще городских событий, и тех, кто стремится после трудового дня насладиться покоем и комфортом загородной жизни», — замечает Александр Львович.

Новые жители малоэтажного пригорода

Можно смело делать вывод, что любое квартирное предложение в пригороде с ценой ниже, чем в городе, с понятной и юридически прозрачной схемой продаж обречено на успех. В пригороде покупатель может приобрести больший метраж за те же деньги. Например, можно продать комнату в коммунальной квартире или тесную «хрущевку» и без доплаты переселиться в квартиру в таунхаусе класса «эконом» или небольшую квартиру в малоэтажном ЖК.

Другие резоны перебраться в пригород тоже очевидны: здоровая загородная атмосфера, бесплатная и свободная парковка, охраняемый периметр комплекса, благоустроенная территория, где вновь возникает понятие «своего двора», о котором в мегаполисе практически забыли. Подрастающее поколение может играть в войнушку без присмотра взрослых, а брошенный на детской площадке велосипед никуда не уедет и будет ждать маленького хозяина хоть до следующего утра.

Кто же они, эти новые жители малоэтажного пригорода?

В жилом малоэтажном комплексе «Петровская мельница» (Ломоносовский район), состоящем из малоэтажных квартирных и сблокированных домов, покупатели самые разные. Есть молодые семьи, для которых это первое жилье. Есть те, кто продает городские квартиры и переселяется в пригород в более просторные квартиры. Есть и покупатели из регионов. В отделе продаж комплекса отмечают, что традиционного осеннего спада продаж в 2014 году не было. Около половины квартир в «Петровской мельнице» уже заселены.

Евгения Стрельцова, директор по связям с общественностью УК «СТАРТ Девелопмент», так рисует портрет покупателя в комплексе «Золотые ключи» (таунхаусы, дуплексы и отдельно стоящие коттеджи в Гатчинском районе). Прежде всего, это молодые семьи, ориентированные на европейский образ жизни. Они изначально настроены на то, чтобы жить в собственном доме в пригороде с хорошей экологией и в благоустроенном поселке. «Чтобы ребенка можно было без страха выпустить на улицу, чтобы машину было где поставить, и барбекю приготовить, и гостей разместить», — уточняет Евгения Стрельцова. Важным привлекательным фактором для молодежи является близость горнолыжного курорта, конноспортивного комплекса, школы и детского садика в Тайцах. В зависимости от достатка, молодые семьи чаше всего выбирают или таунхаусы, или небольшие коттеджи. Таких покупателей процентов пятьдесят.

Другая категория – люди старшего поколения от 50 до 60 лет. Это, как правило, состоявшиеся и работающие люди, те, кто устал от городской суеты и «муравейников». «Это очень активная часть жителей, — рассказывает Стрельцова, — они тут же начинают дружить семьями, уже организовали клуб, собираются организовывать кружки для детей и взрослых». Эти покупатели предпочитают коттеджи. Их около 35 процентов.

И третья категория – приезжие. Это «люди без возраста», то есть среди них есть и молодежь, и пенсионеры. Как правило, продав большую квартиру в другом регионе, эти покупатели оказываются перед выбором: денег хватает на студию или «однушку» в многоквартирном доме в Петербурге или – другой вариант – на недорогой загородный дом в Ленобласти, пригодный для постоянного проживания. Они с удовольствием покупают и коттеджи, и таунхаусы, так как, с одной стороны, здесь все удобства, как в квартире, с другой – ты вписываешься примерно в тот же метраж, к которому привык.

В «Золотых ключах» сейчас распродают остатки. Таунхаусы остались только одного типа – это сдвоенные дома по 76 квадратных метров с участками 2,5 сотки. Осталось по нескольку коттеджей 92 и 98 кв. м и довольно большой выбор 126-метровых коттеджей. То есть, ситуация такая же, как на рынке многоквартирных домов – в первую очередь уходят самые дешевые предложения.

Социальный портрет среднестатистического участника долевого строительства в жилых комплексах ГК «КВС» выглядит следующим образом: мужчина среднего возраста, женат, приобретает квартиру, привлекая ипотечные средства. Большая часть клиентов – это жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также других городов Северо-Западного региона. Для большинства клиентов – это их первая покупка, говорит руководитель отдела сопровождения договоров «КВС. Агентство недвижимости» Елена Машкова.

Загородный малоэтажный проект «Щегловская усадьба» рассчитан на покупателей, которые подбирают вариант для себя, для жизни, как единственное жилье. Открыв продажи в четырех типовых корпусах «Щегловской усадьбы» в начале июня, к концу лета застройщик продал больше половины квартир. Это вынудило СК «Навис» уже в сентябре открыть продажи еще в четырех аналогичных корпусах. «При общем падении продаж, — говорит Александр Львович, — спрос, как правило, переходит в более дешевый сегмент недвижимости высокой степени готовности». Разработанный компанией стандарт строительства позволяет за 4 месяца подвести дом под крышу. Сегодня «Навис» всерьез рассматривает возможность продолжения «экспансии» в Ленобласть с новым малоэтажным проектом. «Развитие дорожной сети вокруг Санкт-Петербурга уже сегодня позволяет жителям загородных комплексов добираться до мест учебы или работы в городе быстрее, чем, к примеру, обитателям спальных районов. Комфортные квартиры в малоэтажном доме, где все друг друга знают, в экологически чистом районе, но вблизи города, будут пользоваться спросом всегда», — уверен Александр Львович.

Цена качества загородной жизни

Поскольку количество квартир в малоэтажном ЖК несоизмеримо меньше, чем в многоэтажном, качество оказания услуг в там выше, а предлагаемый набор – шире. Своего управдома уж точно все знают в лицо, и возникающие бытовые проблемы решаются быстрее. Правда, здесь нужно сделать оговорку: жителям малоэтажных комплексов приходится самим содержать дороги, инженерную и социальную инфраструктуру, поддерживать благоустройство. А значит, стоимость коммунальных услуг в собственной загородной квартире будет выше, чем в городской многоэтажке. Говорят, ненамного. Но здесь все зависит от класса самого проекта. Кроме того, жителям нужно пару лет на обустройство в новом комплексе, тогда и можно будет говорить о соотношении цена обслуживания/качество проживания.