Не время для ипотеки?

Желание иметь свой дом или квартиру - очень понятное и естественное. Жилплощадь в собственности - это первоочередная цель, перед которой меркнут все прочие материальные ценности. 

Купить жилье без привлечения ипотечного кредита сегодня удается лишь немногим. Даже если речь идет не о покупке недвижимости с нуля, а об улучшении жилищных условий, все равно своими накоплениями чаще всего не обойтись. Иногда получается, что копить и вовсе бессмысленно, поскольку темпы роста цен на недвижимость превышают скорость, с которой удается на нее откладывать. Недвижимость растет в цене, опережая другие товары, а инфляция кушает сбережения, не особенно уступая по своим аппетитам процентам по ипотечным кредитам. Согласимся, что морально трудно смириться с тем, что сумма переплаты по процентам за 10-15 лет может превысить сумму кредита. Но если посмотреть на ситуацию шире, то выглядит все не так страшно. Если рост цен на недвижимость будет продолжаться теми же темпами, то на момент погашения кредита стоимость купленной с его помощью недвижимости тоже может значительно вырасти. Получится, что, купив квартиру с помощью ипотечного кредита, вы в итоге не только ничего не переплатите, но и имеете шанс в номинальном плане даже немного заработать. 

Для тех, кто снимает жилье, ипотека и вовсе является отличным вариантом. Ведь для одной и той же квартиры сумма арендных платежей и ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту не будут принципиально отличаться. Однако при проживании в квартире или доме, купленных с использованием ипотечного кредита, каждый взнос будет приближать вас к праву собственности на них, в то время как плата за съемное жилье вашим его никогда не сделает. 

К сожалению, под Новый год ситуация с ипотечными кредитами резко изменилась. Банки утратили возможность привлекать деньги под низкие проценты, и были вынуждены повышать ставки по всем видам кредитов. Из-за санкций, доступ банков к кредитованию за рубежом сильно ограничен, ключевая же ставка Банка России выросла до 17 % (год назад она была на уровне 5,5 %), хотя недавно и снизилась до 15%. 

Таким образом, на начало 2015 года ситуация складывается такая, что ипотечный кредит теоретически получить можно, но по более высоким процентным ставкам, чем ранее. В Сбербанке и некоторых других банках с государственным участием есть шанс получить ипотеку под 15 процентов годовых в рублях, что на несколько процентов выше, чем, например, год назад. В других банках, где требования к заемщикам менее жесткие, процентная ставка по ипотечным кредитам превышает 20 процентов. Получается, что тем, кто не успел взять ипотечный кредит в прошлом году, сейчас предлагается за ту же сумму кредита платить на 3-5 процентов годовых больше. Платить больше всегда обидно, но надо понять, является ли данное повышение поводом отказаться от идеи ипотечного кредита вообще или по крайней мере ее откладывания на какое-то время. 

Давайте посчитаем, насколько выросла сумма переплаты по процентам. Предположим, что берется миллион рублей на десять лет. Получается, что при 11 процентах годовых и аннуитетных платежах сумма переплаты составит 653 тысячи рублей, а при 15 процентах годовых 936 тысяч рублей. Это на 283 тысячи рублей больше. И это немалые деньги, которых хватит, например, чтобы в течение года снимать небольшую квартиру. Но ведь эта разница накопится в течение 10 лет. А если сравнить ежемесячные выплаты, то получится: при 11-ти процентах - 13 775 руб., а при 15-ти процентах - 16 133 руб. Разница - 2 358 руб. 

Можно подождать пару месяцев, пока ставка по ипотечным кредитам снизится, тем более что дальнейшее снижение ключевой ставки Банка России предположительно будет уже весной. За это время и уровень цен на рынке недвижимости должен стабилизироваться. Но важно, на каком уровне произойдет эта стабилизация. С одной стороны, цены должны вырасти, поскольку подорожали практически все стройматериалы, а в связи с оттоком гастарбайтеров из страны вырастут и зарплаты рабочих. С другой стороны, в связи со значительным снижением объемов ипотечного кредитования спрос на недвижимость должен существенно упасть. Но вот цена совсем не обязательно будет снижаться вслед за спросом, поскольку очевидно, что и объем предложения тоже упадет. Ввиду снижения возможности кредитования и объема продаж девелоперские компании будут вынуждены открывать меньше новых проектов, а возможно и заморозят часть проектов, находящихся на ранних стадиях.

На наш взгляд, в сложившейся ситуации надо либо выжидать пока ставки по ипотечным кредитам не снизятся хотя бы на пару процентов, подыскивая тем временем подходящую вашим требованиям недвижимость. Если же, на примете уже есть устраивающая вас квартира или загородный дом, то имеет смысл пробовать получить ипотечный кредит прямо сейчас, невзирая на процент. Главное, чтобы размер ежемесячного платежа по кредиту находился в рамках ваших финансовых возможностей. 

Когда же ставка по ипотечным кредитам снизится, свой кредит можно будет рефинансировать, то есть перекредитоваться на новых условиях. Конечно, процесс рефинансирования потребует сбора большого числа документов, повторной оценки объекта и некоторого объема финансовых затрат, но если речь идет о снижении процентной ставки на пару-тройку процентов, смысл все это затевать безусловно есть.