Коттеджная конкуренция

2013 год стал непростым для рынка организованной коттеджной застройки. Аналитики и участники рынка говорят о насыщении и даже перенасыщении всех форматов и классов, кроме элитного. Выход все новых поселков при недостаточном спросе приводит к обострившейся конкуренции среди застройщиков. Впрочем, все это только на руку потенциальным покупателям.

Основной тенденцией в ушедшем году девелоперы и застройщики коттеджных поселков называют спад продаж. Многим проектам пришлось «заморозиться» до лучших времен, некоторым и вовсе уйти с рынка, оставшиеся имеют единичные сделки. Конечно, это не значит, что нет компаний, которые успешно продают объекты в качественных проектах.

Непростая ситуация объясняется, в частности, и тем, что количество предложений продолжает расти. Теперь коттеджные поселки конкурируют не только друг с другом, но и с проектами малоэтажной застройки и мультиформатными проектами. В основном девелоперами таких комплексов выступают опытные городские застройщики, обладающие серьезным финансовым потенциалом для их реализации.

Цены и клиенты — спокойные

Цены на загородную недвижимость в последнее время достаточно стабильны. Покупатели выбирают объекты, которые им действительно нравятся. В сегменте коттеджей для постоянного проживания цена вопроса достаточно высока, поэтому на первый план выходит опыт девелопера: портфель уже реализованных проектов и степень доверия клиентов к качеству предложения. Увеличилось время принятия клиентами решения о покупке, соответственно, увеличилось и среднее время заключения сделки, особенно если речь идет о приобретении дома для постоянного проживания. Покупателям сегодня интересны участки, дома и квартиры в малоэтажных комплексах, расположенные рядом с развитыми населенными пунктами, с хорошей транспортной доступностью и при этом соседствующие с природой, а не с многоэтажками. Таких мест в Ленобласти остается все меньше, и в качественных коттеджных поселках, возможно, в скором будущем мы увидим повышение цен. С другой стороны, загородный спрос сейчас находится у потолка своей платежеспособности. Попытки девелоперов сыграть на повышение могут привести к оттоку клиентов. Выиграет тот, кто сумеет создать качественный продукт.

Что же можно считать качественным проектом? Кроме локации, покупателей интересуют хорошие дороги, централизованные инженерные коммуникации, единая архитектурная концепция, удобные и разнообразные планировочные решения, однородный статус соседей. Словом, все, что обеспечивает в загородном проекте комфорт городского уровня.

Структура спроса

2012 и 2013 годы в части эконом-класса продемонстрировали манипулирование ценами при помощи скрытых платежей, неисполненные обещания, сложности с оформлением объектов в собственность. Появилось, с позволения сказать, жилье, не подключенное ни к каким коммуникациям, участники рынка называют такие объекты «шкафами» и «сервантами».

Основной объем продаж по-прежнему приходится на земельные участки без подряда. По некоторым данным, количество сделок с такими объектами достигает 78% от общего объема предложения. На первый взгляд, данный сегмент рынка перенасыщен. Но при ближайшем рассмотрении становится ясно, что огромное число поселков существует только на бумаге или в виртуальном пространстве. В листингах продаж они значатся, но из-за неправильного позиционирования, плохой концепции, юридических проблем, завышенных цен и других факторов сделок там не происходит годами. Многие нынешние «коттеджные поселки» — это просто земельная нарезка без инженерных коммуникаций и четких перспектив развития. Собственники таких проектов пытаются привлечь клиентов демпинговыми ценами. Но если года два назад люди откликались на подобные предложения, то сегодня, как свидетельствуют данные девелоперов и аналитиков, спрос на «голую землю» упал практически до нуля.

Не слишком хорошо себя чувствуют и таунхаусы. Настоящий бум, случившийся в этом рыночном сегменте в 2011– 2012 годах, привел к тому, что предложение подобных объектов выросло слишком сильно. По оценкам аналитиков, сегодня в продаже находится более 4 тысяч блок-секций, а это для рынка очень много. Кроме того, часто это некачественный продукт с различными юридическими проблемами. Покупатели, разбиравшие пару лет назад квартиры в таунхаусах как горячие пирожки, сегодня стали задумываться, а что стоит за привлекательной ценой. Они стали понимать: если объект стоит крайне мало, то наверняка имеются скрытые платежи за подведение коммуникаций, а дешевые малометражные секции практически непригодны для полноценной жизни за городом. Все это привело к тому, что объемы продаж таунхаусов, по данным агентств недвижимости, сократились с 2012 года почти вдвое.

Вместе с тем, продажи готовых загородных объектов (дома, квартиры) при цене до 5 млн рублей идут довольно активно, особенно в отношении жилья для постоянного проживания.

Рынок загородной недвижимости бизнес-класса представлен проектами следующих типов: коттеджные поселки, комплексы таунхаусов, а также проекты смешанного типа, где присутствуют оба формата жилья. Основная доля таких поселений находится в Курортном, Пушкинском, Красносельском районах Петербурга, но возрос и интерес девелоперов к южным направлениям Ленобласти: Ломоносовскому и Тосненскому районам. 90% объектов продаются без отделки, и лишь 10% — с отделкой. Цены остаются стабильными.

Некоторые эксперты считают, что, по мере застройки городских окраин многоэтажными комплексами, часть спроса будет уходить дальше в пригороды, прежде всего в малоэтажные проекты квартирного типа. Сейчас этот сегмент недвижимости развивается очень активно. Евгений Бударин, руководитель проекта «Петровская мельница», конкретизирует: «Внутри квартирного предложения лидируют однокомнатные квартиры. Реже покупают «двушки», еще реже — трехкомнатные апартаменты. Спрос на таунхаусы подошел к порогу насыщения, и застройщики оперативно меняют концепции, работая над квартирографией, закладывая в свои малоэтажные проекты больше малогабаритных квартир».

В более высокой ценовой категории ситуация иная. На фоне роста спроса продолжает увеличиваться общий объем предложения коттеджных поселков премиум-класса. По-прежнему важнейшими критериями при выборе элитного коттеджа являются местоположение объекта и качество строительства. Большая часть потенциальных покупателей считает приоритетным Курортный район Санкт-Петербурга, а также северо-западное направление Ленинградской области. Средние цены имеют тенденцию к увеличению.

Отличительная особенность сделок в премиальном сегменте: большая часть объектов находится на завершающих этапах строительства или уже построена, при этом в новых коттеджных поселках строительство ведется под конкретных покупателей. Таковы, как объясняют участники рынка, реальные предпочтения покупателей.

Итоги и прогнозы

Сегодня на коттеджном рынке присутствует множество практически не отличимых друг от друга проектов, в которых покупателям сложно разобраться. Предложение домов и участков в эконом-классе слишком велико, что может привести к реконцепции таких проектов либо даже уходу с рынка.

На рынке все сложнее становится выживать непрофессионалам, новичкам, у которых нет опыта в виде реализованных проектов в портфеле. Начинается «самоочищение» рынка: идет процесс ухода непрофессиональных проектов и игроков, рынок стремительно консолидируется.

В ближайшие годы в наиболее сложном положении окажутся самые громоздкие проекты, то есть наиболее крупные и наименее динамичные. Выиграют те, кто вводит свои проекты очередями, постоянно работая над изменением следующих очередей с учетом изменившихся предпочтений покупателей. Можно уверенно говорить, что через пару лет объекты, построенные по сегодняшним меркам, будет почти невозможно продать, и на фоне роста конкуренции этот срок будет стремительно сокращаться и дальше.

Рано или поздно рынок придет к тому, что будут продаваться готовые дома в готовых поселках. Покупателей уже не устраивает ситуация, когда по соседству годами строятся дома, а все расходы по содержанию поселка ложатся на первопроходцев.

В текущем году могут вырасти цены, особенно в тех проектах, где в технологии строительства высок процент импортных комплектующих: фасадного декора, кирпича, плитки, кровельных материалов, котельного оборудования и т. д. Прежде всего, это связано с ростом валютных курсов.

Дисбаланс спроса и предложения нарастает, а потому, скорее всего, мы увидим все больше замороженных проектов. Ротация сохранится: на рынок будут прибывать и ранее приостановленные проекты, но нет никаких предпосылок, что они станут успешными.

Новых качественных проектов на коттеджном рынке появляется мало. Причем, как свидетельствуют эксперты, из всего разнообразия предложений сегодня не более сотни коттеджных поселков полностью отвечают запросам покупателей как по цене, так и по качеству. Участки и дома в этой условной сотне распродаются гораздо быстрее, чем в целом по рынку, что может привести к дефициту и, опять же, росту цен. Не появляется на загородном рынке и новых профессиональных девелоперских компаний, планирующих долгосрочное системное развитие этого вида бизнеса. Это также позволяет предположить, что качественное предложение в организованной коттеджной застройке будет активно вымываться с рынка.