Покупаем дом для «участка с подрядом»

Земельные участки под строительство коттеджных поселков разнятся не только географическим положением, наличием или отсутствием необходимой инфраструктуры, видом разрешенного использования. В рекламе поселков можно еще встретить такие понятия, как "участки с подрядом" и "участки для самостоятельного освоения". Во многих случаях приобретение участка со строительным подрядом предпочтительнее.

Сегодня участки с подрядом обрели новое дыхание. По оценкам аналитиков, доля сделок по покупке таких участков в I полугодии 2013 года составила 15% от всего объема заключенных контрактов. Для сравнения: в прошлом году в тот же период на сделки по приобретению земельных участков с подрядом приходилось около 10% от общего объема сделок.

По-прежнему самыми востребованными для коттеджной застройки остаются северные районы города и области, в особенности Выборгский район Петербурга и Всеволожский район Ленобласти. На юге традиционно пользуется повышенным спросом Гатчинский район. Активно застраиваются Ломоносовский и Тосненский районы, появляются новые предложения в Кировском районе области.

Согласно недавно проведенному одной из строительных компаний опросу, 23% потенциальных покупателей хотели бы купить участок с подрядом, 48% участок без подряда и 39% — готовый дом.

В чем же привлекательность покупки участка с подрядом на строительство? Формально такой участок обойдется покупателю в большую сумму, чем участок без подряда, ведь в стоимость входит будущий дом, проект которого уже определен. Понятно, что в случае участка без подряда покупатель может реализовать любые свои мечты об идеальном доме, дом можно построить буквально своими руками, строительство можно вести по мере накопления средств. Но есть у такого выбора и свои минусы. Срок ввода дома отодвинут на неопределенный срок, вопросы согласования с органами власти покупателю приходиться улаживать самостоятельно, кроме того, необходимо самостоятельно рассчитать бюджет, нанять строителей, заниматься покупкой строительных материалов. Часто бывает так, что суммарные затраты по приобретению земли, строительству дома и подключению коммуникаций стоят дороже, чем приобретение участка с подрядом.

В случае участков с подрядом дело обстоит иначе: все заботы о строительстве ложатся на плечи девелопера, и после подписания договора покупателю остается дожидаться, когда его дом будет готов. Клиенту не нужно тратить массу времени и сил на проектные, строительные работы и согласование с различными инстанциями. Помимо четких сроков окончания строительства дома, преимуществом участка с подрядом является и то, что застройщик ведет строительство в коттеджном поселке объектов инфраструктуры, таких как дороги и тротуары, зоны отдыха, административные здания и т. п. Эксплуатацией этих объектов будет заниматься управляющая компания, она же помогает при оформлении права собственности. Еще одним преимуществом земельного участка с подрядом является то, что коммуникации, их расположение, мощности рассчитываются на все дома поселка. Качество выполнения работ по прокладке коммуникаций контролируется застройщиком.

Единственной особенностью поселков, где продаются участки с подрядом, является заранее известная общая архитектурная стилистика поселка. Это скорее не минус, а плюс: покупатели гарантированно будут избавлены от разнобоя фасадных решений. Обычно на выбор предлагается несколько проектов домов, они могут быть разработаны с учетом применения разных строительных материалов, но всегда соответствуют общей концепции поселка.

Законодательство не содержит таких понятий, как купля-продажа земельного участка с подрядом и купля-продажа участка без подряда. Предметом договора купли-продажи земельного участка, как с подрядом, так и без оного, является сформированный земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет, границы которого установлены. Документом, подтверждающим право продавца на данный земельный участок, а, следовательно, и право распоряжения им, является Свидетельство о государственной регистрации права. Данный документ подтверждает, что право собственности продавца на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно, чтобы убедиться, что продавец имеет к земельному участку непосредственное отношение и его права на землю ничем не ограничены, а сам участок не находится под залогом или обременением, можно заказать выписку из ЕГРП. Данную выписку можно заказать в Управлении Федеральной регистрационной службы (Росреестр). Информация о принадлежности земельного участка тому или иному лицу является открытой, и выписку можно получить, заплатив лишь небольшую госпошлину.

При заключении сделки стороны оформляют и подписывают договор купли-продажи земельного участка. Закон не содержит требования об обязательном нотариальном удостоверении договора. Единственное, что нужно сделать в обязательном порядке — пройти процедуру государственной регистрации договора и перехода права собственности в Росреестре. Лишь после осуществления процедуры государственной регистрации договор купли-продажи земельного участка без подряда будет считаться заключенным.

Какие документы нужно проверить перед совершением сделки? Это уже упомянутое Свидетельство о государственной регистрации права собственности, кадастровый паспорт земельного участка, документ — основание получения Свидетельства о государственной регистрации права (Постановление главы администрации, свидетельство о совершении нотариальных действий, договор купли-продажи, договор дарения и др.).

Поселки Ленобласти, в которых продаются участки с подрядом: Одуванчик, Березки, Близкое, Коркинское озеро, Кокосы и множество других. Интересна тенденция последнего времени. Если до кризиса 2008 года деление на поселки, где продаются участки с подрядом, и поселки, где земли реализуются под самостоятельную застройку, было, как правило, строгое (застройщик осваивал землю либо одним образом, либо другим), то сейчас во множестве поселков продаются участки и с подрядом, и без него. Вот лишь несколько примеров.

Коттеджный поселок «Всеволожский» недавно вышел на рынок. Название говорит само за себя: поселок находится в одном километре от границ Всеволожска. Здесь предусмотрено 335 участков от 6 до 18 соток, с подрядом (дома из газобетона) и без. Будут созданы общественные зоны для пеших прогулок, детские и спортивные площадки. Изюминка проекта — Центральный проспект: он достаточно длинный и без заездов.

Коттеджный поселок «Оранжерейка» расположен во Всеволожском районе, на правом берегу реки Невы.

В продаже 49 участков под индивидуальную застройку и 108 участков с подрядом. На всех участках растет сосновый или березовый лес. Дома строятся из газобетона.

Поселок «Журавлиное» располагается в 19 км от Санкт-Петербурга неподалеку от пос. Токсово. Около половины участков продается с подрядом на строительство. Дома будут строиться из керамического кирпича. Всего 95 участков площадью 7—24 сотки.

Коттеджный поселок «Маяк» строится во Всеволожском районе, в деревне Вирки. В 10 км от Петербурга на 103 участках по 10—18 соток построят дома в стиле западноевропейского рационализма с панорамным остеклением, которые будут вписаны в холмистый ландшафт. В центре поселка запроектировано небольшое озеро с зоной отдыха. Остальная инфраструктура (школа, детский сад, стройбаза, аптека, салон красоты, магазины) находится в двух километрах, в деревне Разметелево.

Для принятия решения о том, какой участок потенциальный покупатель собирается приобрести, ему необходимо оценить свои возможности. Если у него есть большое количество времени на организацию процесса проектирования и строительства, если он обладает определенными организаторскими способностями, то ему можно смело покупать участок без подряда. В ином случае лучше доверить весь процесс профессионалам и оградить себя от излишних забот.