Когда к нотариусу обращаться обязательно

В 2016 году вступил в силу Федеральный закон №391, который внес существенные изменения, касающиеся сделок с недвижимостью, и расширил полномочия нотариусов.

Теперь в обязательном порядке требуется нотариальное удостоверение:

• сделок по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу;
• сделок по продаже земельной доли;
• сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления;
• сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину;
• сделок по продаже недвижимого имущества гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.

Однако уже 2 июня 2016 года в законодательство внесены существенные уточнения, согласно которым сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Также новым законом устанавливается, что в обязательном порядке должны быть нотариально удостоверены сделки в отношении любого недвижимого имущества несовершеннолетних или лиц, находящихся под опекой (недееспособных). В отношении их жилья тоже часто предпринимались различные мошеннические действия. Теперь присутствие нотариуса поможет защитить их права.

Рассмотрим теперь наиболее часто задаваемые нотариусам вопросы:

Имеется ли срок действия отказа от преимущественного права покупки в случае, если условия сделки не поменялись?

Если нет сведений, что кто-то решил воспользоваться преимущественным правом покупки до заключения договора, то, соответственно, отказ продолжает действовать и месяц, и два, и три. Однако сроки должны быть разумными: если прошло уже три года, желательно потребовать новый отказ от преимущественного права покупки. В этом случае целесообразно руководствоваться именно требованием разумности.

В случае, если место жительства и регистрации сособственника неизвестны или нет о нем сведений, является ли невозможность направления извещения сособственнику препятствием к удостоверению сделки?

Если в выписке из Единого государственного реестра прав нет сведений о регистрации сособственника, то целесообразно направить извещение по адресу нахождения имущества для сособственника. Если с этого адреса не поступало никакого ответа, то, по мнению Федеральной нотариальной палаты, удостоверить договор все-таки можно, разъяснив покупателю возможные последствия.

Обязан ли нотариус осуществлять розыск сособственников, проверять достоверность сведений, представленных продавцом, о месте жительства сособственников?

Закон не возложил на нотариуса обязанности разыскивать сособственников. В этом заинтересовано то лицо, которое хочет продать имущество, соответственно, оно и должно разыскать сособственников.

С какого дня исчисляется срок, предусмотренный статьей 250 ГК РФ в случае возврата почтового извещения в связи с истечением срока хранения или по другим причинам невручения адресату?

В случае, если извещение направляется по адресу, по которому гипотетически можно найти сособственника, но оно возвращается почтой в связи с истечением срока хранения или по другим причинам невручения адресату, то исчислять месячный срок следует с момента возврата, так как требование статьи 250 ГК РФ об обязательном извещении сособственника считается выполненным.

Почему при сделках, где за одну из сторон выступает представитель по доверенности, важно обращаться к нотариусу?

Сама по себе нотариальная форма сделки направлена на защиту прав и законных интересов граждан. Нотариус может проверить действительность доверенности на стадии изучения представленных для удостоверения договора документов, так как существует вероятность использования поддельной доверенности. Нотариус проверяет «чистоту» сделки, проводит необходимый правовой анализ документов. Нотариус обязательно должен разъяснить сторонам последствия заключаемый сделки, а также удостовериться, что сделка совершается в добровольном порядке и в строгом соответствии с законом.

Какие еще существенные изменения вступили в силу с января 2016 года?

Внесены изменения в статью 35 Семейного кодекса Российской Федерации. Теперь для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В соответствии с Семейным кодексом теперь раздел имущества можно осуществлять только соглашением о разделе совместно нажитого имущества или брачным договором. Новым законом установлено, что теперь соглашение о разделе общего имущества супругов должно быть обязательно нотариально удостоверено. Установление обязательной нотариальной формы таких соглашений позволит защитить права всех участников соглашения.

Следует обратить особое внимание на то, что новым законом внесено существенное ограничение в порядок совершения нотариальных действий должностными лицами местного самоуправления сельских поселений и муниципальных районов: они вправе совершать установленные законом виды нотариальных действий только для лиц, зарегистрированных по месту жительства или по месту пребывания на территории данных поселений.

В настоящее время в Государственной Думе рассматривается ряд законопроектов, которые, как ожидается, в ближайшее время могут внести новые изменения, касающиеся сделок с недвижимостью.