Дорога ли жизнь в коттеджном поселке?

Еще несколько лет назад девелоперы, осваивающие загородные территории, признавались, что в первую очередь покупатели интересуются стоимостью самого коттеджа или участка, наличием инженерии и подъездных путей, рассрочками и скидками, но не стоимостью дальнейшего проживания в поселке. Сегодня ситуация кардинально изменилась. О том, сколько будет стоить содержание коттеджа в дальнейшем, люди спрашивают в первую очередь.

Девелоперы отреагировали на этот интерес публикациями на своих сайтах. Многие сформировавшиеся коттеджные поселки уже определились со стоимостью эксплуатационных расходов своих жителей, и эту информацию можно найти в открытом доступе. Цифры встречаются разные, как и сами коттеджные поселки. Унифицированного подхода к этому вопросу на загородном рынке нет, да и быть не может.

Из чего складывается цена жизни в поселке?

Итак, из чего складываются затраты на обслуживание собственного дома в коттеджном поселке? Как и в городской квартире, из нескольких частей, которые можно условно объединить в две группы: коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. В первую входят тарифы на потребляемые ресурсы (электричество, вода, газ или другое топливо), во вторую — стоимость обслуживания коттеджного поселка в целом.

Коттеджные поселки разнятся и сами по себе: есть эконом-класс, есть «бизнес» и «элита», соответственно, и стоимость обслуживания от меньшего к большему ценовому сегменту может возрастать, ведь и участки в «элитке» больше, и коттеджи просторнее, и инфраструктура зачастую богатая, а за нее тоже надо платить. Хотя есть примеры ДНП, где и конная охрана присутствует, и детских площадок в достатке, и других благ цивилизации, а содержать все это для жителей неразорительно. Такая ситуация складывается там, где домовладений много, более двух сотен. Обслуживать сообща большой поселок обходится дешевле.

Охрана не дремлет

Это в городской квартире мы получаем розовые квитанции, где попунктно расписано, сколько и за что мы платим. В загородном комплексе вопросы комфортного проживания решают УК или ТСЖ.

Чаще всего обслуживанием коттеджного поселка занимается управляющая компания (УК), которую создает или нанимает сам застройщик. Ольга Ханина, председатель ДНП «Содружество» (застройщик коттеджного поселка «Удачный»), считает, что такая схема управления поселком оптимальна. «Управляющая компания должна быть профессиональной, созданной самим застройщиком, иначе возможен брак в работе по обслуживанию поселка, — говорит эксперт. — Важно, чтобы информация обо всех платежах являлась открытой. Cмета должна быть предметом ознакомления любого проживающего, она принимается и утверждается в конце каждого года. В поселке “Удачный” ежемесячный платеж предположительно составит 2,5-3,5 тыс. рублей с домовладения».

В штате УК должны быть как минимум: управляющий, бухгалтер, энергетик, сантехник. Кто-то должен заключить договор на вывоз мусора и следить за его соблюдением, летом кто-то должен заниматься зелеными насаждениями, да просто покосить траву, кто-то должен убирать места общего пользования: стоянки, парковки, площадки для отдыха и т. д. Да что говорить, сами квитанции должен же кто-то выписать. Все эти люди должны получать заработную плату, от фонда которой, как известно, отчисляются налоги. Кроме того, платится земельный налог на общие территории — дороги, парковки, спортплощадки и т. д. Есть и другие расходные статьи: на почтовые и канцелярские расходы, банковские услуги и т. п.

Важнейшей статьей расхода в коттеджных поселках является оплата охраны территории. Опять же здесь многое зависит от статусности поселка: от простого КПП на въезде до сложнейшего комплекса, когда и датчики по периметру и у каждого коттеджа, и системы слежения, и диспетчерский пульт. Все это кто-то должен отслеживать и обслуживать, не говоря уже об установке оборудования и зарплате самих охранников.

Евгений Бударин, генеральный директор компании «Стройлес», уточняет: «Если создана Управляющая компания (а это не всегда так), в ней работает минимум 4–5 человек: директор, технический директор, штатные электрик и сантехник, бухгалтер, диспетчер. Иногда в штате УК есть и свой паспортист. Но в сумме эксплуатационные расходы не таким уж тяжелым бременем ложатся на плечи проживающих. Так, если это комплекс таунхаусов, оплата в месяц может составлять 6–8 тыс. рублей для небольших квартир и 8–10 тыс. рублей для просторных».

Основные платежи по обслуживанию поселка (охрана, эксплуатация МОП, вывоз мусора, налог на общественные земли), как правило, обязательны для всех собственников. Но есть и дополнительные расходы, нести которые могут согласиться не все собственники. Так, в поселке «Удачный» дополнительные расходы (охрана территории, строительство забора, содержание спортзала) станут предметом рассмотрения на общем собрании и, если они принимаются большинством голосов, то эти платежи будут общими и обязательными для всех. А вот в коттеджных поселках «Кивеннапа» обязательными являются только коммунальные платежи, а также эксплуатационные расходы по поддержанию общественных территорий в надлежащем порядке (ремонт дорог общего пользования, охрана поселка, уборка территорий и др.). Дополнительные услуги, например, такие как стрижка газонов, уход за домом в отсутствии хозяина, дополнительная охрана дома, ландшафтные работы не являются обязательными и оплачиваются по желанию.

УК им не указ

Не всегда застройщик хочет и готов создавать УК, и тогда собственники загородных домов объединяются для самоуправления. Создается ТСЖ, по аналогии с городскими кондоминиумами. Часто такой способ самоуправления выбирают жители поселков дачного типа, особенно если количество домовладений невелико, десятка два–три.

Бывают случаи, когда ТСЖ создается по прошествии времени, обычно через пару лет после заселения, когда общественная жизнь налажена, а коттедж обустроен. Тогда, если жители почему-то недовольны организацией, которая обслуживает их поселок, они могут решением общего собрания поменять способ управления.

В некоторых коттеджных поселках УК не предусмотрена застройщиком изначально. Так, в поселке «Всеволожские поместья» (СК «Простор») решили вообще ее не создавать. На сайте компании расписаны примерные расходы на содержание коттеджа. Тарифы на коммунальные платежи одинаковы для всех жителей поселка, разница заключается только в количестве потребляемой электроэнергии, газа и воды. Застройщик подсчитал, что средний расход газа зимой (отопление плюс горячая вода) на семью из 3–5 человек составит 700–900 рублей в месяц. Договоры заключаются владельцами коттеджей напрямую с поставщиками услуг. Обслуживание поселка обойдется в следующие суммы: охрана — примерно 370 рублей, уборка снега — примерно 300–500 рублей, содержание зоны отдыха и спорта — по мере необходимости, но не более 300–400 рублей. Цифры приведены из расчета платы в месяц с одного дома. Во «Всеволожских поместьях» с целью оптимизации расходов решили применить интересную схему сбора платежей: этим будут заниматься в службе охраны поселка. Андрей Федоров, заместитель генерального директора СК «Простор», объясняет простоту такого решения: «Мимо охраны ни один житель не проедет, поэтому и собирать платежи так удобнее».

Некоторые участники рынка считают, что ТСЖ имеет ряд преимуществ по сравнению с управляющей компанией: все процессы более прозрачны, присутствует высокая степень доверия к управляющему, складывается дружный коллектив, способный быстро реагировать и помогать в решении проблем по обслуживанию не только общей территории, но и какого-то конкретного участка. ТСЖ заключает прямые договоры на обслуживание электросетей, вывоз мусора, расчистку и ремонт дорог и проч. Тарифы на техническое обслуживание поселка, ремонт инженерии (канализации, дренажных станций и др.) устанавливаются на общем собрании собственников. Технический ремонт и обслуживание входят в квитанцию и являются накопительной статьей.

За удобство надо платить

С обслуживанием инженерных сетей тоже не все однозначно. Если все коммуникации городские, скажем, поселок является частью областного населенного пункта, тогда жители платят по тарифу ресурсоснабжающим организациям, они же занимаются ремонтом сетей. Если же в поселке локальное водоснабжение и локальная канализация, плата за их содержание и обслуживание ложится на плечи жильцов.

Энергетические расходы, понятно, зависят и от площади домовладений, и от предпочтений их хозяев. Потребление электроэнергии напрямую зависит от наличия в доме таких мощных потребителей, как стиральные машины, электрические плиты, электронагреватели, а тем более зимние сады, сауны и бассейны. В любом случае, на загородный дом требуется энергии больше, чем на городское жилье: пусть у вас и нет бассейна, но дорожки в саду и сам фасад дома в темное время суток вы, скорее всего, захотите осветить.

Самая затратная статья — это, конечно, отопление. Меньше всего приходится платить ежемесячно в газифицированных поселках. Другое дело, какую сумму придется выложить «на входе», в период подключения к газовой магистрали. При использовании жидкого топлива, а тем более электричества сумма ежемесячных платежей может увеличиться в несколько раз.

Расширение перечня предоставляемых управляющей компанией услуг увеличивает и их стоимость. В эту категорию попадает большинство коттеджных комплексов бизнес- и премиум-класса из-за более богатого набора внутренней инфраструктуры. Где-то жители поселка содержат спортивный комплекс с бассейном («Репинская усадьба»), где-то автомойку и салон красоты («ИзумROOD»), а то и мини-зоопарк и детский ватрушечный склон («Хутор близ Извары»).

Общая сумма, «набегающая» со всех перечисленных статей расходов, распределяется среди проживающих в поселке тоже по разным схемам. Где-то платят в зависимости от площади имеющегося участка, где-то берут за основу площадь самого домовладения. Скажем в скобках, что никакой общепринятой методики для подсчета эксплуатационных расходов в коттеджных поселках не существует.

Подведем итог. Разброс цен на обслуживание собственного коттеджа воистину огромен: в среднем сумма ежемесячной выплаты колеблется от 5–6 до 30 тысяч рублей с домовладения. Цифра зависит, главным образом, от двух факторов: класса самого поселка и количества домовладений в нем.