Как правильно дружить с соседями

Наивно думать, что, прикупив симпатичный домик в коттеджном поселке, вы вместе с чистым воздухом и большой жилой площадью приобретаете еще и полную свободу действий.

Если вы хотите жечь на своем участке костры, разводить доберманов и громко петь по ночам, вам лучше остановить свой выбор на доме в деревне, желательно на ее окраине, где ни с одной стороны не будет соседей. Да и то не факт, что ваше поведение не будет предано порицанию. В коттеджном же поселке при оформлении договора купли-продажи вас, скорее всего, попросят подписать и договор о соблюдении градрегламента, и свод правил проживания. Надо понимать, что требования, предъявляемые к новым жильцам, созданы для их же безопасности и комфорта.

В едином стиле

В большинстве своем нормы общежития разрабатываются уже на стадии строительства. Тем самым девелоперы стараются не только обеспечить между соседями добрые отношения, но и уберечь концепцию поселка (если она есть) от каких-либо изменений. Скажем, единая архитектурная концепция подразумевает, что в данном поселке дома могут быть только в стиле шале, иметь только цокольный и основной этажи. Это означает, что вы не сможете без разрешения застройщика увеличить высоту коттеджа за счет мансарды и тем более возвести пристройку к нему по индивидуальному проекту.

Градостроительный регламент существует не во всех поселках. Но надо помнить о действующих строительных нормах и правилах, согласно которым застройка и эксплуатация земельных участков должна производиться в соответствии с требованиями экологических, гигиенических и противопожарных норм, действующих на территории РФ. Именно на основе СНиПов, как правило, разрабатываются градрегламенты коттеджных поселков, где соблюдение архитектурного единообразия не обязательно.

Кроме строительной части, застройщиком могут регламентироваться также работы по благоустройству, озеленению участков, надлежащей эксплуатации и использованию инженерных сетей и сооружений на территории поселка. Если строительство поселка не завершено (например, землю продавали без обязательного подряда или еще не закончено возведение второй очереди), то Управляющая компания регламентирует проезд строительной техники, устанавливает места складирования строительных материалов, порядок сбора и вывоза мусора и бытовых отходов.

Любопытно, что на втором месте после облика самого домовладения и его конструктива по частоте упоминаний находится ограждение участка в поселке. Увы, это отражение российского менталитета. Если на Западе, кроме живой изгороди, вы чаще всего не увидите между частными домами вообще никаких заборов, то в нашей стране домовладельцы, будь на то их воля, отгородились бы от соседей кирпичной стеной с колючей проволокой наверху. Вот и приходится застройщикам прописывать в регламентах максимально допустимую высоту ограждений участков со стороны улиц и проездов, а также, для особенно хитрых, максимально допустимую затененность ограждений (скажем, не более 60%).

Андрей Карлов, руководитель проектов «Клубный поселок “Стеклянный ручей”» и «Спортивный парк “Стеклянный”», рассказывает: «Мы решили построить для всех участков одинаковые полупрозрачные заборы с деревянным заполнением и интегрированные в них навесы для автотранспорта. Украшение этих заборов зелеными насаждениями всячески приветствуется».

Свою логику касаемо внешнего вида заборов объясняет Сергей Небожук, генеральный директор компании «Профессионал Недвижимость»: «Общее ограждение нашего поселка “Маяк” будет полупрозрачным, те же требования будут действовать касательно заборов вокруг каждого участка. Дело в том, что в поселке предусмотрена круговая беговая дорожка, а никому ведь не хочется совершать утреннюю пробежку в “лабиринте” из сплошных глухих заборов».

Добрососедские отношения

Застройщик также может выдвинуть требование вступить в кооператив или стать членом Товарищества собственников жилья, в Уставе которого детально прописаны установленные общим собранием жителей права и обязанности домовладельцев. Некоторые риэлторы говорят, что юридически подобные правила ни к чему жильцов не обязывают. С ними не согласна Ольга Ханина, председатель ДНП «Содружество» (застройщик коттеджного поселка «Удачный»). «Начинать с ограничений при покупке недвижимости было бы неправильно, — говорит эксперт. — Есть СНиПы, ограничивающие высоту зданий, количество этажей, предписывающие красные линии, за которые нельзя выступать, вот их и надо соблюдать. У нас при заключении договора купли-продажи участка покупатель подписывает только заявление о вступлении в члены ДНП. Все остальные нормы проживания будут приниматься на общем собрании жильцов, когда поселок будет построен, простым большинством голосов. Решать, где выгуливать собак, а где будет детская площадка, должны сами обитатели поселка. И, раз уж вы вступили в ДНП и стали его членом, то обязаны соблюдать требования устава. Все остальные нормы поведения, такие как соблюдение тишины в ночное время, и так прописаны в законе и разрешаться должны в суде».

Тем не менее, в «Своде правил проживания» поселков обычно указана максимально допустимая громкость музыки, наложен запрет на ведение строительных и ремонтных работ как на самом участке, так и внутри дома в ночное время. Могут быть наложены ограничения на проведение вечеринок, дней рождения и других праздников в рекреационных зонах поселка. В ночное время может быть ограничено использование моторных средств, приусадебных фонтанов и т. п.

Есть Уставы, где прямо прописан запрет на распитие крепких спиртных напитков, нахождение в нетрезвом состоянии на объектах общего пользования, а также курение — на детских и спортивных площадках, на прилегающей лесной территории. Надо заметить, что подобные табу жителями обычно приветствуются.

«Для комфортной жизни в клубном поселке “Стеклянный ручей” нами разработаны и корректируются особые правила добрососедства, — говорит Андрей Карлов. — Многие участки прилегают к искусственным водоемам (прудам), и наши будущие резиденты в первую очередь интересуются именно этими наделами, легко представляя себе, как здорово построить беседку (а может, и баньку) на берегу и наслаждаться видом отражающихся в воде деревьев. В будущем мы предложим владельцам таких участков самим определять правила пользования именно этим водоемом, но изначально предлагаем несколько ограничений: на содержание домашних животных, на капитальное строительство на берегах, на купание и т. п. Кстати, для того, чтобы нашим уважаемым соседям было где купаться, построен проточный водоем 200×50 метров, а чтобы они не строили “баньки”, на 1,5 гектарах запроектирован “Термальный комплекс”».

Довольно много запретов в отношении домашних животных. Не найти поселка, где было бы разрешено выводить собак крупных пород без намордника и поводка. Кроме того, специально прописывается, что владельцы домов отвечают за удаление экскрементов, оставленных их животными на общественной территории поселка. Всем животным, находящимся на территории поселка, должны быть сделаны все необходимые прививки.

Немало правил и для автовладельцев. Чаще всего это самые простые условия, которые жители соблюдают и безо всяких ранее подписанных соглашений. Например, в некоторых поселках (особенно в мегапроектах) не разрешается ездить по территории со скоростью, превышающей 5–10 км/ч. Управляющая компания может запретить мойку и ремонт автомобиля как на собственном участке, так и на общественной территории (за исключением мест, где установлено специализированное оборудование), заезжать в зоны прогулок и рекреации. В любом из поселков обычно установлен и специальный пропускной режим въезда как для личного автотранспорта, строительной техники, так и для гостей.

Есть ограничения и на использование зеленых насаждений. В Уставах некоторых поселков отдельно прописано, что домовладельцы не должны самостоятельно удалять или пересаживать любые растения, находящиеся на общественной территории без предварительного письменного разрешения Управляющей компании. Еще один запрет может действовать на вырубку деревьев. «Мы много лет приводим территорию поселка в состояние “ухоженный парк”, — уточняет Андрей Карлов. — Проводим санацию деревьев, уничтожаем сорную растительность. Поэтому для вырубки многолетних деревьев и расположения дома на участке требуется согласование с Управляющей компанией».

Наказания и штрафы

Известно, что в западных станах официальные и общепринятые правила соблюдаются гораздо строже, нежели в России. В Европе и США, где давно сложились правовые нормы загородного проживания, в суды обращаются по самым разным поводам. Например, если ваш гость припарковал машину на чужом газоне, сосед не станет прилюдно выяснять с ним отношения, а просто позвонит в полицию или обратится в суд. Иногда поводом для обращения в правоохранительные органы становились смехотворные, казалось бы, случаи: ночью пару раз залаяла соседская собака, автоматически включилась сигнализация автомобиля и т. п.

В России же чаще всего штрафы взимаются либо за неуплату эксплутационных расходов, либо за нарушение единого архитектурного стиля. Для этого в договоре, согласно которому владельцу коттеджа предоставляют коммунальные услуги, предусмотрены соответствующие санкции и порядок их наложения, определена строгость наказания.

В других поселках, где штрафовать остерегаются, применяют сугубо практические методы. Например, за нарушения эксплуатации энерго- или сантехнических систем собственника могут отключить от коммуникаций. Самым ужасным наказанием может стать отключение от канализации. На других объектах эти меры могут и не применять, но если обнаружатся неполадки, электрики или сантехники не станут спешить их устранять.

«Самый важный вопрос — как убедить граждан соблюдать разработанные правила, — подытоживает Андрей Карлов. — Мы стараемся решить этот вопрос на этапе продаж: рассказать будущим соседям обо всех ограничениях еще ДО продажи участка, увидеть их реакцию… и если что-то их (или нас) не устраивает, просто не продавать. Рядом с клубным поселком “Стеклянный Ручей” мы строим разнообразные объекты для спорта и отдыха: водные буксировочные дороги, теннисные корты, горнолыжный центр, ресторан и т. п. Мы хотим, чтобы наши соседи были также и нашими постоянными и любимыми посетителями. Вот почему мы проявляем к покупателям дополнительное внимание и требовательность, стараясь построить не просто коттеджный поселок, а комфортную среду для счастливой жизни за городом».