С чего начинается стройка (часть 1)

в разделе “Строительные материалы и технологии” 1256 0 Печать Сохранить
С чего начинается стройка (часть 1)

Широко распространено мнение, что строительный сезон для загородного домостроения начинается со сходом снега, то есть где-то в апреле. К этому времени должен быть проведен большой объем подготовительных работ, без которых начинать стройку нельзя. Если вы собрались строиться в этом году, но еще только подыскиваете себе участок, есть смысл поторопиться с его подбором. Тем, у кого участок уже есть, самое время начать подготовку к стройке.

Этап 1

Планировка участка — это первоочередная задача, ведь сам дом, заезд на участок, место для парковки, хозяйственные постройки, зона отдыха, коммуникации и прочие обязательные атрибуты загородного хозяйства тесно взаимосвязаны между собой. Самое правильное — составить на бумаге масштабный план своего участка и домов на соседних участках. С помощью этого плана удобно определить место для строительство дома, которое не будет противоречить строительным нормам и правилам (СНиП), а значит, снимет риск того, что ваш дом впоследствии будет признан незаконной постройкой как не соответствующий действующим СНиП.

От красной линии улицы надо отступить 5 метров, а от прочих границ участка по 3 метра. В зависимости от того, есть ли на соседних участках дома и того, каменные они или деревянные (каркасные тоже считаются деревянными), надо отступить от них по 6 метров, если они каменные и вы предполагаете тоже строить каменный дом, и по 15 метров, если и соседский, и ваш будущий дом деревянные. И последнее, что может повлиять на расположение дома, это предполагаемые места установки системы очистки стоков, а также колодца или скважины. Санитарными нормами установлены минимально допустимые расстояния их расположения относительно как дома, так и границ участка.

Этап 2

Следующая важная задача — выяснить, что за грунты в месте предполагаемого строительства, какова их несущая способность, какой уровень грунтовых вод. От этого будут зависеть тип и параметры фундамента, станет ясно, возможно ли строительство дома с подвалом или цокольным этажом, а также направление течения грунтовых вод, которое может повлиять на взаимное расположение источника воды (колодца или скважины) и системы очистки стоков. Чтобы получить ответы на все эти вопросы, в идеале нужно заказывать «геологию», то есть инженерно-геологическое исследование с составлением гидрологической и геологической карт участка.

Другой вариант — разделить задачу исследования грунта на части. Строительная компания сделает исследование грунта, чтобы определиться с типом и параметрами фундамента, для чего ей в большинстве случаев достаточно пробурить шурфы в нескольких точках на месте будущего строительства. А определять места для колодца/скважины и системы очистки стоков тогда уже будут другие компании, специализирующиеся именно на таких работах.

При выборе первого варианта вы получаете полное представление о состоянии грунтов на всем участке, а не только в месте предполагаемого строительства дома. Это позволит в комплексе проектировать застройку участка и сразу понимать, какие строения (гараж, баня, гостевой дом, беседка) и где возможно размещать. Результатом этих работ должна стать схема планировочной организации земельного участка.

Привлекательность второго варианта в том, что компании при заказе у них строительства или монтажа часто не берут отдельных денег за исследование грунтов. Нюанс этого варианта в том, что каждое следующее строение или инженерное сооружение придется размещать, учитывая, где находятся построенные ранее. В результате вероятна ситуация, когда в оптимальном для них месте не поместятся, например, система очистки стоков или гараж.

Этап 3

Располагая информацией о существующих объективных ограничениях, выявленных на первом и втором этапах, можно переходить к выбору проекта дома.

Важно понимать, что проект далеко не ограничивается планировками этажей и 3D визуализацией дома. На самом деле, проект дома — это несколько десятков, а для большого дома более сотни чертежей и спецификаций формата А2 и А3. В полный проект дома должны входить: Архитектурный раздел, Конструктивный раздел и Инженерный раздел.

Индивидуальное проектирование — это самый дорогой вариант, зато в проекте будут учтены все ваши пожелания и идеи, кроме того, можно быть уверенным, что второго такого дома ни у кого не будет. Индивидуальное проектирование дома обычно занимает несколько недель, поскольку время необходимо не только на то, чтобы архитектор сделал свою часть работы, но и на то, чтобы возможность реализации его идей была подтверждена расчетами конструктора, и в полученный результат были вписаны инженерные коммуникации. Типовой проект стоит существенно дешевле, но этот вариант редко обходится без доработок, которые, естественно, тоже стоят денег. Даже если вас все устраивает в проекте, то изменения почти наверняка потребуются в ходе привязки проекта к условиям конкретного места строительства, тем же грунтам, розе ветров и ориентации по сторонам света. Вполне возможно, что при значительном объ еме доработок типовой проект догонит по цене индивидуальный. Тем не менее, важный плюс типовых проектов в том, что они в большинстве своем уже воплощались в реальные дома, а следовательно, теоретически возможные ошибки и неточности в них уже выявлены и исправлены.

Если проект нужен только для строительства и предполагается совсем простое с архитектурной точки зрения строение, то можно попробовать разработать проект самостоятельно, с помощью специальных программ и опираясь на альбомы технических решений, имеющихся у крупных производителей материалов. Однако надо предупредить, что без глубоких знаний в области строительства последний вариант чреват серьезными строительными ошибками.

Строить совсем без проекта, что называется, по наитию — это самое плохое решение. Если удастся избежать критичных ошибок, которые потребуют полной перестройки дома, то все равно неизбежно увеличение бюджета стройки на 20–30 процентов. Причиной тому станут материалы и оборудование, закупленные не в тех объемах, что было необходимо. Переделки неправильно выполненных работ. Вороватый прораб, придумывающий дополнительные работы и завышающий объемы якобы купленных материалов. Не оптимальная нарезка стройматериалов. Если для какого-либо элемента дома отсутствует профессиональный расчет, придется закладывать чрезмерный запас по надежности или эффективности, чтобы наверняка исключить возможные проблемы в будущем.

Конечно, в денежном выражении проект стоит немало (от 30 до 300 тысяч для дома средних размеров дома), но в соотношении с ценой всего строительства это обычно лишь несколько процентов. Кроме того, в цену официально купленного проекта входит не только стоимость кипы чертежей, но и ответственность авторов проекта за правильность чертежей и расчетов. Из факта наличия ответственности можно сделать вывод, что проект имеет смысл заказывать только у сертифицированных проектировщиков, то есть тех, с кого, в случае ошибок в проекте, можно будет спросить. Но надо понимать, что это будет ответственность именно за проектные решения, а не за то, как строители их воплотили в жизнь. Практикуется даже вариант авторского надзора за строительством (не путать с технадзором, у которого иные задачи), который предусматривает периодические визиты архитектора, конструктора или инженера на объект.

Важно подчеркнуть, что покупка проекта дает право на строительство по нему лишь одного дома, если это не оговорено с автором проекта отдельно. То есть те, кто заимствует проект у знакомых или получает его каким-то иным способом, не связанным с правообладателем, нарушают закон.

И все-таки сэкономить на проекте можно, если заказывать домокомплект или строительство всего дома у строительной компании. Такие компании имеют свои проектные отделы, и в этом случае отдельно проект обычно не оплачивается, а его стоимость включена в цену строительства. Другими словами, приди вы в эту компанию со своим проектом или с пустыми руками, все равно строительство обойдется в одну и ту же сумму. Более того, в каких-то случаях наличие готового проекта для таких компаний и вовсе не потребуется, поскольку они все равно будут делать свой. Например, если речь идет об изготовлении домокомплекта из профилированного бруса, оцилиндрованного бревна или SIP-панелей, готовый проект, вполне вероятно, будет не совместим с возможностями имеющегося у компании производственного оборудования.

Для большинства загородных домов (если количество этажей не более трех) Государственная экспертиза проекта не требуется. Однако бывает полезно сделать независимую экспертизу проектно-сметной документации в строительной компании, что, возможно, позволит его приблизить к реальным условиям рынка строительных материалов, а значит, оптимизировать и снизить общую смету на строительство.

Иногда покупают не весь проект, а только Архитектурный раздел, поскольку он необходим как для получения разрешения на строительство, так и для банка, в случае оформления кредита. Важно, что для данной задачи подходит только проект, выполненный проектной организацией или лицензированным архитектором.

И последнее, Практика показывает, что квалифицированные строители, даже имея на руках полный проект, реально используют только Архитектурный раздел, поскольку уверены, что не хуже конструкторов знают, как выполнять те или иные типовые узлы. Практически та же ситуация часто возникает и в случае привлечения бригады гастарбайтеров, но на этот раз по причине того, что они не в состоянии разобраться в проекте, вследствие чего строят, ориентируясь только на планы комнат и изображения фасадов в Архитектурном разделе или даже Эскизном проекте.

Этап 4

Для владельцев участков ИЖС или ЛПХ (приусадебный участок) следующим этапом является получение разрешения на строительство. Однако, благодаря принятию закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закон о «дачной амнистии»), делать это стало не обязательно. До 1 марта 2015 года оформить индивидуальный жилой дом не выше двух этажей, построенный на земельном участке, предоставленном для ИЖС или ЛПХ, можно без разрешения на строительство, по одному кадастровому паспорту и правоустанавливающему документу на земельный участок.

Тем не менее, мы рекомендуем получить разрешение на строительство в местной администрации. Финансовых и временных затрат это почти не требует, а в дальнейшем может вам пригодиться.

Во-первых, кто гарантирует, что вы успеете закончить строительство до 1 марта 2015 года? Во-вторых, если придется регистрировать незавершенное строительство, то предоставить разрешение на него надо будет обязательно. В-третьих, на территории Санкт-Петербурга разрешение на строительство могут потребовать в ПИБе (проектно-инвентаризационном бюро) при заказе кадастрового паспорта на дом и в организациях, отвечающих за обеспечение вас коммуникациями.

Разрешение на строительство домов на садовых и дачных участках получать не нужно. После завершения строительства вы обратитесь в регистрирующий орган, заполните «декларацию» об объекте и получите свидетельство о государственной регистрации права на построенный дом.

В данной статье мы описали только первые четыре этапа, о которых есть смысл задуматься уже сейчас, если, конечно, вы собираетесь строиться в этом году.

Продолжение: читать "С чего начинается стройка (часть 2)"

Автор:
Загородный Дом

Комментарии

 
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений