Скоро будем строить дом?

Собираетесь в этом году построить дом на своем загородном участке? Если да, то сейчас самое время заняться подготовкой к строительству, чтобы со сходом снега приступить непосредственно к стройке.

То, что за окном еще зима, не означает, что можно расслабленно ожидать схода снега, и только после этого начинать думать о будущей стройке. На самом деле времени осталось совсем мало, ведь перед тем как на вашем участке появятся строители, предстоит сделать массу подготовительной работы. Последовательность действий должна быть следующей:

• Выполнить планировку участка.
• Провести геологическое исследование грунтов в месте строительства.
• Приобрести проект дома.
• Получить разрешение на строительство.
• Выбрать строительную компанию.
• Подготовить участок к приезду строителей и завозу стройматериалов.

Теперь подробнее опишем каждый из пунктов.

Планировка участка

Конечно же, каждый сам решает, какого размера и из какого материала ему нужен дом, а также где он будет стоять. Однако следует помнить, что, помимо наших желаний, существуют еще и правила, которым не должен противоречить задуманный дом и его размещение на участке. Они, в частности, регламентируют расположение дома относительно границ участка и относительно соседских домов. Чтобы определить, в каком месте вашего участка возможно строительство, проще всего сделать набросок плана участка на обычном листе бумаги в клеточку в масштабе 1:200 (одна клеточка = квадратный метр). Первое, что надо сделать, это нарисовать границы участка. После этого надо отложить необходимые расстояния от границ участка для определения границ зоны, где возможно строительство дома. Поскольку дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 метров, от красной линии проездов — не менее чем на 3 метра, а от границы соседнего участка не менее чем на 3 метра, то откладываем эти расстояния и чертим по ним линии. Ограниченная этими линиями территория в центре участка и есть та зона, в которой можно строить дом. Однако, если на соседних участках уже стоят дома, то этим определение зоны возможного строительства не заканчивается, поскольку придется учесть еще и пожарные нормативы. Согласно им, от вашего дома до домов на соседних участках должно быть не менее 6 метров, если ваш и соседский дом каменные, и не менее 15 метров, если и ваш и соседский дом деревянные (каркасные приравнены к деревянным). Если у соседей дом деревянный, а вы собираетесь строить каменный, то расстояние между ними может составлять от 8 до 12 метров, в зависимости от материала перекрытий. Отобразив на плане соседские дома, надо начертить вокруг них зоны на расстоянии, соответствующем тому материалу, из которого они построены, и тому материалу, из которого собираетесь строить вы. Если у соседей деревянные или каркасные дома, то, возможно, после откладывания от них необходимых противопожарных разрывов на вашем участке не останется места, достаточного для строительства деревянного дома, и тогда вам придется строить каменный. Дополнительные ограничения (расстояния, габариты дома и даже стиль архитектуры) могут быть в охранных зонах водоемов или зонах сложившейся исторической застройки.

После того как вы определили, где в принципе на участке возможно строительство, из той же клетчатой бумаги следует вырезать контур вашего дома в соответствующем масштабе, чтобы, двигая его по плану участка, выбрать наилучшее место. При этом надо помнить, что на участке должен поместиться не только дом, но и все то, что вы в перспективе собираетесь построить, включая сооружение по очистке стоков, хозяйственные постройки, парковку, зону отдыха и так далее. Все это должно не только поместиться, но и быть удобно размещено относительно друг друга.

Геологическое исследование грунта

После определения пятна застройки можно переходить к следующему этапу, а именно исследованию грунтов. Исследование позволяет определить, какие грунты находятся в месте предполагаемого строительства и на какой глубине находятся слои с несущей способностью, достаточной для опирания на них дома, каков уровень грунтовых вод. Все это необходимо для расчета конструкции и параметров фундамента при проектировании дома.

Для получения ответов на эти вопросы надо заказывать «геологию», то есть инженерно-геологическое исследование с составлением гидрологической и геологической карт участка. Если предполагается строительство небольшого дома, то для экономии часто ограничиваются бурением в месте строительства нескольких шурфов, чего оказывается достаточно, в частности, для строительства таких фундаментов, как монолитная плита или мелкозаглубленная лента.

Если заранее известно, что фундаментом дома будут служить винтовые сваи, то можно обойтись пробным завинчиванием, которое даст всю нужную для данного типа фундаментов информацию.

Выбор и покупка проекта

После того как вы определили, из какого материала можно строить дом на вашем участке и какие параметры грунтов в месте строительства, можно приступать к выбору проекта. Очень часто проект выбирают исходя из того, нравится или не нравится внешний вид дома. Это принципиально неверный подход, поскольку благодаря современным отделочным материалам практически любой дом будет выглядеть так, как вы захотите. По внешнему виду следует выбирать не дом, а вид отделки его фасадов. Значительно важнее определиться с тем, какие помещения вам нужны в загородном доме. Исходя из этого, станет понятна ориентировочная площадь дома, его планировка, число этажей.

То, что стоимость квадратного метра в загородном доме обходится намного дешевле, чем в городской квартире, невольно обуславливает выбор в пользу очень большого дома. Это тоже ошибка. Практика показывает, что строительство чрезмерного большого дома затягивается на продолжительное время, а по окончании строительства выясняется, что половина помещений были не нужны и потом пустуют, требуя, тем не менее, отопления и уборки. Наиболее часто оказываются невостребованными библиотеки, бильярдные, кинозалы, тренажерные залы, игровые, гардеробные и даже кабинеты. Что касается общей площади дома, то в зависимости от количества денег, которые вы собираетесь потратить на строительство, на каждого человека разумно планировать площадь в диапазоне от 18 до 54 квадратных метров. Таким образом, семье из трех человек будет тесновато в доме площадью менее 54 м², а коттедж свыше 162 м² для них окажется слишком велик.

Большинство современных домов строятся двухэтажными, однако одноэтажный дом не только удобнее в эксплуатации, но и зачастую обходится дешевле.

Главный минус двухэтажного или даже трехэтажного дома — это лестница между этажами. У межэтажной лестницы целый список недостатков:

• Перемещаться между комнатами дома на одном уровне значительнее удобнее, чем подниматься и спускаться по лестнице. Это справедливо для взрослых, а для пожилых людей и маленьких детей пользование лестницей может стать большой проблемой.
• Хорошая лестница обойдется более чем в 100 тысяч рублей.
• Лестница съедает минимум по четыре квадратных метра на каждом этаже от полезной площади дома.
• Лестничный проем приводит к неправильному распределению тепла в доме, поскольку тепло стремится подняться вверх, и на первом этаже будет холоднее, чем на втором.

Еще один аргумент против двухэтажного дома: за право находиться на первом этаже конкурирует между собой сразу несколько помещений, которые невозможно или нерационально размещать на втором. Это кухня, гостиная, столовая, котельная, прихожая, комнаты малолетних и пожилых членов семьи. На втором уровне ситуация обратная: кроме спален взрослых членов семьи, там размещать нечего.

С точки зрения затрат на строительство, учитывая немалую стоимость лестницы и потерянные на нее квадратные метры, возведение одноэтажного дома может оказаться не намного дороже, а возможно даже дешевле, притом что жить в одноэтажном доме будет точно более комфортно.

Разрешение на строительство

На момент написания статьи получение разрешения на строительство не является обязательным. Дело в том, что по закону о «дачной амнистии» (ФЗ № 93 от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества») до 1 марта 2018 года оформить индивидуальный жилой дом не выше двух этажей, построенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, можно без разрешения на строительство, по одному кадастровому паспорту и правоустанавливающему документу на земельный участок.

Однако в некоторых случаях разрешение на строительство получать все же придется. Если ваш участок предназначен для ИЖС и есть вероятность, что до окончания строительства вы захотите продать, разделить, заложить свой участок земли вместе с недостроенным жилым домом, то этот самый недострой надо будет зарегистрировать. Нюанс тут в том, что, в отличие от готового дома, для регистрации недостроя необходимо разрешение на строительство. К слову сказать, жилой дом можно регистрировать, когда он закончен на 75%, то есть в нем, помимо стен и крыши, есть стационарное отопление, проведено электричество и установлены межкомнатные перегородки. Если всего этого нет, то формально дом является недостроем, и только в этом качестве может быть зарегистрирован.

Все, что было написано выше, касается участков, предназначенных для ИЖС или ЛПХ. Разрешение на строительство домов на садовых и дачных участках получать не нужно. После завершения строительства вы обратитесь в регистрирующий орган, заполните «декларацию» об объекте и получите свидетельство о государственной регистрации права на построенный дом.

Выбор строительной компании

Выбирая строительную компанию, надо руководствоваться не только сравнением смет на строительство, но и репутацией компании. Обычно недочеты в строительстве выявляются уже в течение первого года эксплуатации дома, хотя какие-то скрытые дефекты могут дать о себе знать и через десятилетия. Доверять такое важное и дорогое дело, как строительство дома, можно только тем, кто способен гарантировать качество, обеспечивающее беспроблемную эксплуатацию дома на протяжении многих десятков лет. Ввиду объективных причин, в нашей стране еще нет большого числа строительных компаний, деятельность которых исчисляется несколькими десятилетиями, но если офис компании работает по одному и тому же адресу хотя бы пару-тройку лет, то это наглядно демонстрирует, что ей нет нужды прятаться от рассерженных клиентов. Постоянные читатели журнала могут в этом легко убедиться, если сравнят адреса в рекламе строительных компаний из прошлогоднего журнала с теми, что опубликованы в этом номере. В договорах на строительные работы все обязательства сторон обычно описаны до тонкостей, и не надо стесняться требовать включения в них пунктов, которые особенно вас волнуют. У ответственных компаний практически всегда есть фотоархив выполненных объектов.

Наиболее полное представление о строительной компании дают дома, которые были ею построены. К сожалению, посетить их лично удается не всегда, поскольку хозяева редко дают согласие на превращение своих домов в выставочные залы. А вот побывать в доме, находящемся на стадии строительства, чтобы увидеть, как работают строители, которым вы собираетесь доверить свой дом, просьба вполне выполнимая.

Проект, по которому компания будет строить вам дом (если не вы его предоставляете), должен быть полным и содержать описания выполнения всех стадий строительства. Отсутствие каких-либо частей проекта говорит о том, что компания будет делать эту стадию работ на свое усмотрение, что чревато отступлениями от проекта и строительными ошибками.

Меньше всего доверия к «диким» бригадам, поскольку они не могут гарантировать качество своей работы ни имуществом, ни репутацией. «Дикие» бригады больше заинтересованы в имитации качественной работы, чтобы заказчик был доволен на момент оплаты по договору. То, что произойдет с домом в первую же зиму или через несколько лет, их мало интересует, потому как найти их в случае чего, а тем более добиться компенсации ущерба будет практически невозможно. Кроме того, такие бригады часто не укладываются в оговоренные сроки и могут пытаться пересматривать смету строительства на какой-либо промежуточной стадии работ.

Подготовка участка

После того как выполнены описанные выше этапы, надо подготовить к началу строительства сам участок. Необходимый минимум, который нужен для большинства строительных компаний, это: заезд на участок, место для жилья строителей, туалет, электричество и вода. Если чего-то из этого списка нет, ничего страшного. Большинство строительных компаний возьмутся разрешить эту проблему самостоятельно, то есть отсыпят гравием въезд на участок, привезут бытовку, туалетную кабину, электрогенератор и бочку с водой, включив стоимость этих работ в общую смету. Однако если решение вопроса с въездом и бытовкой вполне приемлемо и для вас, и для строительной компании, то электрогенератор и бочка с водой — это временный выход на период строительства, и после отъезда строителей вам придется вернуться к решению этой проблемы. Поэтому правильным будет сразу, раз и навсегда, решить обе задачи.

Начинать надо с электричества. Для его подключения у вас на участке должен быть установлен электросчетчик, который можно разместить в бытовке, а если бытовки пока нет, то на отдельной опоре. Проблема может возникнуть, только если у границы вашего участка нет линии электропередач 0,4 кВ (именно к таким линиям возможно подключение без установки трансформаторной ПС). Тогда надо писать заявку в сетевую организацию на технологическое присоединение и заключать договор на электроснабжение. Надо быть готовым, что от момента подачи заявки до появления электричества на вашем участке может пройти не один месяц (согласно постановлению правительства № 334 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам совершенствования порядка технологического присоединения потребителей к электрическим сетям», сетевая компания обязана подключить вас к электросетям в течение шести месяцев). Зато, если до линии электропередач менее 500 метров (для города менее 300 метров), то до границ вашего участка строить линию будет сетевая организация, взяв с вас не более 550 рублей. Если же поблизости есть только линия 10 кВ, то для подключения к ней придется за свой счет (возможно, скинувшись с соседями) приобретать трансформаторную ПС.

Зима и начало весны (пока не начал таять снег) — лучшее время для рытья колодца или бурения скважины, поскольку именно в это время года минимален уровень воды в водоносных слоях. Это важно, потому как колодец или скважина, построенные в начале лета, то есть в момент максимального уровня грунтовых вод, могут оказаться недостаточно глубокими и к началу зимы пересохнуть.

Если вы собираетесь покупать бытовку, чтобы после окончания строительства переоборудовать ее, например, в мастерскую или склад инвентаря, то завезти ее на участок имеет смысл, пока грунт на нем еще надежно скован морозом. Это даст возможность большому грузовику с манипулятором, на котором перевозятся бытовки, заехать прямо на участок и установить бытовку именно там, где для нее будет наиболее подходящее место. Поздней весной грузовику будет просто не въехать на раскисший грунт участка, не говоря уже о том, чтобы надежно закрепиться на опорах для разгрузки. Есть, конечно, вариант поставить бытовку прямо рядом с дорогой, занеся ее на участок, насколько хватит длины стрелы крана, но и этому могут помещать линии электропередач или канава, отделяющая участок от дороги.

На дворе февраль, но времени на то, чтобы успеть справиться со всеми делами, предшествующими началу строительства, уже катастрофически мало. Пора прямо сейчас браться за дело. Все, что необходимо сделать, вы знаете.