Подготовка к строительству дома

Подготовка к строительству дома не исчерпывается накоплением необходимой суммы денег, ведь загородный дом — это не стандартная квартира в городской многоэтажке, а совершенно уникальный объект недвижимости. Если, покупая квартиру, вы просто выбираете из существующих вариантов наиболее для вас приемлемый, то в случае строительства загородного дома вы имеете возможность сами решать, каким он будет. От правильности этих решений зависит, насколько построенный дом будет соответствовать вашей мечте.

Что хотим и что можем

Самое первое, что следует делать, приступая к воплощению мечты о собственном доме, это определиться с тем, что вы хотите, и с тем, что можете построить на своем участке. С тем, каким будет его дом, каждый определяется сам, главное, чтобы желания не расходились с возможностями. И дело не только в финансах. Задуманный дом не должен противоречить физическим и юридическим ограничениям, которые имеются в месте его предполагаемого строительства. Неразумно строить дом, который не будет вписываться в пожарные, санитарные, строительные и прочие нормативы, поскольку итогом станет суд и, при невозможности устранения нарушений, снос дома. Показательный пример — снос 13-этажного деревянного дома, построенного в Архангельске в 90‑е годы, который не только на 11 этажей превышал ограничение по этажности, но и был построен с многочисленными нарушениями строительных норм. Поэтому перед началом строительства необходимо осведомиться в администрации поселения о том, какие существуют ограничения. Помимо прописанных в федеральных нормативных документах, могут быть и местные ограничения. Например, в зонах исторической застройки или в поселках с единым архитектурным стилем. В большинстве случаев ограничения коснутся лишь этажности и площади пятна застройки относительно площади участка.

Планировка участка

Для того чтобы понять, какой дом можно построить на вашем участке, следует сделать предварительный набросок его планировки. Проще всего взять большой лист бумаги в клеточку и в масштабе 1:40 000 (одна клеточка = квадратный метр) нарисовать на нем план участка, а также домов на соседних участках. С помощью этого плана удобно определить место для строительства дома, которое не будет противоречить строительным нормам и правилам (СНиП), а значит, снимет риск того, что ваш дом впоследствии будет признан незаконной постройкой. От красной линии улицы надо отступить 5 метров, а от прочих границ участка по 3 метра. В зависимости от того, есть ли на соседних участках дома, и того, каменные они или деревянные (каркасные тоже считаются деревянными), надо отступить от них по 6 метров, если они каменные, и вы тоже предполагаете строить каменный дом, и по 15 метров, если и соседский, и ваш будущий дом деревянные. На этой стадии может оказаться, что из-за близости соседних деревянных домов свой из дерева вы построить не сможете, а значит, придется выбирать только среди проектов каменных домов.

И последнее, что может повлиять на расположение дома, это предполагаемые места установки системы очистки стоков, а также колодца или скважины. Санитарными нормами установлены минимально допустимые расстояния их расположения как относительно дома, так и границ участка.

После того как все необходимые расстояния будут отложены, надо решить, где именно на полученной территории строить дом. Резонов возводить его в глубине участка обычно намного меньше, чем ближе к улице. За возможно более близкое расположение дома к улице есть несколько доводов. Во-первых, зимой надо будет меньше чистить снег, чтобы добраться от дороги до дома, во-вторых, линии коммуникаций обычно идут вдоль дороги, и их ответвление к вашему дому будет тем дороже, чем длиннее.

Геология

Приступая к выбору проекта, нужно иметь представление об уровне грунтовых вод на участке, поскольку от этого будет зависеть целесообразность рассмотрения проектов домов с цокольными этажами и подвалами. Если вода стоит лишь немного ниже уровня земли, придется приложить значительные усилия, чтобы тот же уровень воды не оказался в подвале дома, а тем более в цокольном этаже. Нельзя сказать, что проблема эффективной гидроизоляции цокольного этажа или подвала не решаема, но стоимость такого решения может оказаться значительной.

Следующая важная задача — выяснить, какова несущая способность грунтов в месте строительства. Эта информация потребуется при разработке индивидуального проекта или при адаптации типового проекта к конкретному участку. От несущей способности грунта зависит выбор типа и конструкции фундамента.

Чтобы получить ответы на все эти вопросы, в идеале нужно заказывать «геологию», то есть инженерно-геологическое исследование с составлением гидрологической и геологической карт участка. На практике, строительные компании часто своими силами проводят подобные исследования, пробуривая в месте строительства несколько шурфов. Если дом предполагается строить на винтовых сваях, можно обойтись пробным завинчиванием.

Площадь дома

Основная функция дома — это обеспечение комфортной жизни жильцов, поэтому следующей стадией станет определение типа, количества и размера необходимых помещений. То есть тот же подход, что и при выборе квартиры. Если вы собираетесь жить в одиночестве, можно рассматривать «однушки», если же семья большая, надо искать среди трех- и более комнатных квартир. Итоговая стоимость квадратного метра в загородном доме обычно значительно ниже, чем стоимость метра в квартире, а значит, можно запланировать большее количество помещений. Исходя из суммарной площади всех необходимых комнат, можно сузить выбор проекта до проектов домов с близкой площадью. Особенность именно загородных домов состоит в том, что они, как правило, двухэтажные, а значит, в них есть междуэтажная лестница. Этот нюанс имеет особое значение, если в вашей семье есть маленькие дети или пожилые люди, комнаты которых целесообразно разместить на первом этаже.

Из чего состоит проект

Проект нужен главным образом для того, чтобы строители и заказчик одинаково четко представляли, какой дом в итоге должен получиться. Кроме того, профессионально разработанный проект — это документ, подтверждающий надежность и безопасность конструкций дома.

Важно понимать, что проект далеко не ограничивается планировками этажей и 3D визуализацией дома. На самом деле, проект — это несколько десятков, а для большого дома более сотни чертежей и спецификаций формата А2 и А3. В полный проект дома должны входить: архитектурный раздел, конструктивный раздел и инженерный раздел.

Выбор проекта

Располагая информацией, выявленной на предыдущих этапах, можно переходить непосредственно к выбору проекта дома. Вариантов тут несколько.

Самый правильный — разработка индивидуального проекта профессиональным архитектором. Наиболее бюджетный — выбор типового проекта из коллекции строительной компании. И последний вариант — покупка типового проекта в архитектурном бюро или через посредников.

Индивидуальное проектирование — самое дорогостоящее, зато в проекте будут учтены все ваши пожелания и идеи, а кроме того, можно быть уверенным, что второго такого дома ни у кого не будет. Архитектор разрабатывает проект, учитывая все особенности участка, включая несущую способность грунтов, ориентацию по сторонам света, расположение подъездных путей, а также точек подключения коммуникаций. Индивидуальное проектирование дома обычно занимает не менее нескольких недель, поскольку время необходимо не только на то, чтобы архитектор сделал свою часть работы, но и на то, чтобы возможность реализации его идей была подтверждена расчетами конструктора, и в полученный результат были вписаны инженерные коммуникации. Если рассматривать не отдельно стоимость проекта, а общую сумму затрат на строительство дома, то может получиться так, что построенный по индивидуальному проекту дом обойдется в меньшую сумму, чем по типовому. Дело в том, что типовое проектирование производится в отрыве от условий конкретного места строительства, а зачастую и климатической зоны, в результате чего хороший архитектор, разрабатывая индивидуальный проект, может предложить более оптимальные решения.

Готовый типовой проект стоит существенно дешевле, а в случае выбора из числа проектов строительной компании, которая будет строить дом, он может оказаться условно бесплатным (за проект как таковой платить не придется). Однако типовой проект редко обходится без доработок, которые, естественно, тоже стоят отдельных денег. Даже если вас все устраивает, изменения почти наверняка потребуются в ходе привязки проекта к условиям конкретного места строительства, тем же грунтам, розе ветров и ориентации по сторонам света. Вполне возможно, что при значительном объеме доработок типовой проект догонит по цене индивидуальный.

Если проект нужен только для строительства и предполагается совсем простое с архитектурной точки зрения строение, то можно попробовать разработать проект самостоятельно, с помощью специальных программ, опираясь на альбомы технических решений, имеющихся у крупных производителей материалов. Однако надо предупредить, что без глубоких знаний в области строительства последний вариант чреват серьезными строительными ошибками.

Строить совсем без проекта, что называется по наитию — самое плохое решение. Если даже удастся избежать критичных ошибок, которые потребуют полной перестройки дома, все равно неизбежно увеличение бюджета стройки. Причиной тому станут материалы и оборудование, закупленные не в тех объемах, что было необходимо; переделки неправильно выполненных работ; неоптимальная нарезка стройматериалов и т. п. Если для какого-либо элемента дома отсутствует профессиональный расчет, придется закладывать чрезмерный запас по надежности или эффективности, чтобы наверняка исключить возможные проблемы в будущем.

Разрешение на строительство

Для владельцев участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ), следующим этапом станет получение разрешения на строительство. Однако, благодаря принятию закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закон о «дачной амнистии»), делать это стало не обязательно. На данный момент индивидуальный жилой дом не выше двух этажей на земельном участке, предоставленном для ИЖС или ЛПХ (приусадебный участок), можно возводить без разрешения на строительство, по одному кадастровому паспорту и правоустанавливающему документу на земельный участок.

Тем не менее, мы рекомендуем получить разрешение на строительство в местной администрации. Финансовых и временных затрат это почти не требует, а в дальнейшем может вам пригодиться. Во-первых, кто гарантирует, что вы успеете закончить строительство до окончания срока действия дачной амнистии? Во-вторых, если придется регистрировать незавершенное строительство, то предоставить разрешение на него надо будет обязательно. В-третьих, на территории Санкт-Петербурга разрешение на строительство могут потребовать в ПИБе (проектно-инвентаризационном бюро) при заказе кадастрового паспорта на дом и в организациях, отвечающих за обеспечение вас коммуникациями.

Разрешение на строительство домов на садовых и дачных участках получать не нужно. После завершения строительства вы обратитесь в регистрирующий орган, заполните «декларацию» об объекте и получите свидетельство о государственной регистрации права на построенный дом. В данной статье мы описали только первые четыре этапа, о которых есть смысл задуматься уже сейчас, если, конечно, вы собираетесь строиться в этом году.

Закупка материалов

Закупка строительных материалов в этом году будет иметь ряд существенных отличий. По целому ряду направлений цены пока не изменились в сравнении с прошлогодними. В первую очередь это касается производителей кирпича и блоков из легких бетонов. В осенне-зимний период, которому свойственен низкий спрос, заводы успели произвести большой объем продукции, которого хватит на ближайшие несколько месяцев. К тому же эти производства потребляют относительно низкий процент импортного сырья, что обуславливает сохранение себестоимости производства на прежнем уровне. У производителей утеплителей, имеющих производства на территории России, цены поднялись лишь на 10—15 процентов, что укладывается в рамки ежегодного повышения цен перед началом строительного сезона. Существенно выросли цены на пиломатериалы, что объясняется частичным срывом зимнего сезона заготовки леса. Но особенно сильно выросла цена на стройматериалы, производимые за рубежом, из-за снижения курса рубля.

Таким образом, если вы знаете, из чего будете строить свой дом, имеет смысл закупить материалы для строительства уже сейчас, пока цены находятся на докризисном уровне. Благо что кирпич, поризованную керамику, газобетон, керамзитобетон можно хранить под открытым небом прямо на участке.

Пора строить дом

Мы неоднократно писали, что современные технологии домостроения позволяют вести строительство в любое время года. Поэтому есть резон не ждать очередного повышения цен, а приступать к строительству прямо сейчас. Согласно долгосрочному прогнозу, сильных морозов в этом году больше не предвидится. Пока не наступил пик сезона, строительные компании готовы предлагать особые условия на свои услуги. Те же, кто созреет строиться только к лету, столкнутся уже с другим уровнем цен.