Мой адрес коттеджный поселок

Возможна ли прописка, официальная регистрация проживания в коттеджном поселке? Это важно учитывать покупателям загородной недвижимости.

Мечту иметь собственный кусочек земли за городом лелеют многие. Несколько лет назад осуществившаяся мечта в виде уютной дачи становилась для его обладателя местом сезонного отдыха. Сейчас продавцы загородной недвижимости все чаще слышат вопрос, а можно ли в доме прописаться?

Для большинства петербуржцев загородный дом является все же вторым жильем, даже если они поселяются в нем на постоянной основе и ежедневно ездят в город на работу. Но есть и такие, кто продает свою ставшую тесной городскую квартиру и переезжает в просторный дом на своей земле, чтобы и жить там постоянно, и детей в местный садик и школу водить. Тогда вопрос о регистрации встает во всей своей очевидности.

Согласно Земельному кодексу РФ, загородная жизнь возможна на землях сельхозназначения и землях поселений. Каждая из этих категорий имеет виды разрешенного использования. Для сельхозземель это ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также садоводство (используются аббревиатуры СНТ, СНП — садовое некоммерческое товарищество, партнерство), огородничество, дачное хозяйство (ДНП — дачные некоммерческие партнерства). На землях населенных пунктов возможно индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также создание все тех же садоводств, дачных поселков, личных подсобных хозяйств (есть и другие виды использования). То есть, одни и те же виды разрешенного использования встречаются и на сельхозземлях, и на землях поселений.

Преимущества земель ИЖС:

• На землях индивидуального жилищного строительства можно оформить постоянную регистрацию (прописаться).
• Земли, отведенные под ИЖС, муниципалитеты должны обеспечить необходимым набором инфраструктуры: дороги (причем зимой их должны еще и расчищать), транспорт, школы, больницы, магазины и т. п.
• Приобретая земельный участок ИЖС, покупатель имеет право получить имущественный налоговый вычет до двух миллионов рублей.
• Земельные участки ИЖС охотнее принимаются банками в качестве залога в случае получения целевого ипотечного кредита.

Итак, самый простой вариант для желающих получить вместе с недвижимостью в коттеджном поселке еще и возможность постоянной регистрации — это купить готовый дом на участке или просто участок со статусом ИЖС. В последнем варианте в местной администрации нужно будет получить разрешение на строительство, построить жилой дом, ввести его в эксплуатацию, после чего в нем можно будет прописаться. В качестве примера приведем коттеджные поселки, строящиеся на землях ИЖС. Они есть в разных районах Ленобласти: VUOKSA HOLIDAY park (Приозерский район), «Федоровская усадьба» (Тосненский район), «Кавголовское озеро» и «Ладожский маяк», «Янтарный бор» и «Лукоморье» (Всеволожский район), «Тихий остров», «Зеленый квартал», «Нотебург» в Шлиссельбурге (Кировский район), «Сиверская мелодия» и «Золотые ключи» (Гатчинский район), «Светлогорье» (Выборгский район) и др. О некоторых из поселений расскажем подробнее.

Арт-поселок «Янтарный бор» развивает компания Parabola Group. Поселок является продолжением знаменитого «Лукоморья», который стал лучшим девелоперским проектом 2012 года по версии FIABCI. «Янтарный бор» строится по европейским стандартам клубного поселка и впитал все достоинства арт-поселка «Лукоморье», среди которых: удобное местоположение (10 км от города), живописный холмистый рельеф и уникальный лесной фонд и возможность постоянной регистрации. Общая площадь арт-поселка «Янтарный бор», включая третью очередь, составит 20 га. В третьей очереди 44 участка от 10 до 20 соток, статус земли ИЖС. Каждый надел отличается холмистым рельефом и сосновым лесом. Участки предлагаются без обязательного строительного подряда со всеми коммуникациями: 15 кВт электричества, магистральный газопровод, вода из индивидуальной скважины, локальная канализация. Запланировано строительство детского сада, мойки для машин и офиса для управляющей компании. Также в арт-поселке предусмотрена зона отдыха с каскадным водопадом и детской игровой площадкой. В пешей доступности от «Янтарного бора» располагается чистейшее Коркинское озеро. Между арт-поселком «Лукоморье» и «Янтарным бором» проложена асфальтированная дорога, по которой жители смогут ездить друг к другу в гости, посещать совместные праздничные мероприятия. Начало продаж участков в третьей очереди запланировано на июнь этого года.

Главной достопримечательностью коттеджного поселка «Сиверская мелодия» является сама природа. В курортной зоне поселка Сиверский сошлось множество положительных факторов: живописная и чистая река Оредеж, чистый целебный воздух, и при этом рядом — развитая социально-бытовая инфраструктура. До Санкт-Петербурга всего в 60 км по Киевскому шоссе. В продаже участки ИЖС, всего их в поселке 90. Те, кто успел приобрести участок ранее, уже получают в местной администрации разрешения на строительство свои домов.

Коттеджный поселок «Федоровская усадьба» расположился в Тосненском районе, неподалеку от Павловска и в 25 км от КАД. В поселке более 250 участков, категория земель ИЖС. На выбор предложены земельные участки с городскими коммуникациями, дуплексы на две семьи с участком 6 соток и отдельные домовладения с участком 12 соток. Все дома в «Федоровской усадьбе» построены из газобетона и подключены к общей инженерии поселка. Запланированы зоны инфраструктуры, такие как: ресторан, салон красоты, универсам, аптека, детский садик и др. Коммуникации в поселке городские: газ, вода, канализация, 10 кВт электричества. Застройщик (Smart Development) также осуществляет строительство двух коттеджных поселков во Всеволожском районе, «Роквилль» и «Зеленые каскады».

Коттеджный поселок «Светлогорье» отличается небольшим количеством домовладений (всего их 25) и расположением на северо-востоке поселка Коробицыно, знаменитого популярными горнолыжными курортами. На территории «Светлогорья» запланированы: ресторан, магазин, гостевой дом, детская и спортивная площадки. Все коммуникации центральные. Покупатели могут построить дом по собственному проекту или воспользоваться готовыми решениями. Будущим жителям «Светлогорья» застройщик («Град-Нева») обещает скидки на услуги горнолыжных комплексов. Назначение земельных участков — ИЖС.

Городок Нотебург располагается на берегу Ладожского озера, между Новоладожским и Староладожским каналами неподалеку от Шлиссельбурга. В стилистике городка присутствуют элементы архитектурного стиля древних шведских городов. Концепция проекта предполагает обустройство различных развлекательных и спортивных комплексов, прогулочных набережных, пляжей, парков, кафе, ресторанов. Для обладателей яхт построят яхт-клуб. В парке, аллеям которого отдано в Нотебурге около 7 га, будут находиться детские площадки. Планируется строительство детского сада и начальной школы.

Чтобы рядом с малоэтажкой впоследствии не возникли высотные здания, юристы и проектировщики компании-застройщика «Матрикс» вместе с районной администрацией разрабатывали правила землепользования и застройки, которыми определяется целевое и разрешенное использование земельных участков. У покупателей недвижимости в «Нотебурге» появляется и возможность постоянной регистрации в Шлиссельбурге.

Коттеджный поселок «Всеволожские поместья» расположен рядом с пос. Щеглово (Новое Минулово) во Всеволожском районе. Здесь реализуются земельные участки со строящимися коттеджами из газобетона по четырем основным проектам. Коммуникации подведены в дома. В поселке запроектирована зона отдыха и спорта: футбольное поле и баскетбольная площадка, детская площадка. Часть земель поселка «Всеволожские поместья» имеют статус ИЖС, часть ДНП. Зарегистрироваться по месту жительства (прописаться) можно будет как на землях ИЖС, так и на землях ДНП.

На садоводческих и дачных участках возводить жилые строения можно, вне зависимости от того, к какой категории земель они принадлежат. Но тут возникает другой вопрос, можно ли в таких домах «прописаться»?

Согласно законодательству, возвести жилой дом и прописаться в нем можно, если участок находится на землях поселений. Сами СНТ и ДНП статуса поселения не имеют, но они могут располагаться на территории поселений. Если это так, то в ДНП возможно прописаться, поскольку в Федеральном законе от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в частности говорится, что на дачном земельном участке возможно возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем. Что касается СНТ, то, согласно этому закону, в СНТ возможно возведение только жилого строения без права регистрации проживания в нем. Дискриминация СНТ была устранена постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. № 7-П, в котором дословно написано следующее: «Признать не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов». Другими словами, согласно постановлению Конституционного суда, прописаться можно даже в садовом доме, если он находится на землях поселений и будет признан жилым.

Справедливости ради надо отметить, что на землях поселений находится менее 10% СНТ и ДНП, а все остальные располагаются на землях сельхозназначения, для которых вопрос прописки вообще не стоит. Дело в том, что если бы была разрешена прописка в СНТ и ДНП, находящихся на землях сельхозназначения, то с ростом числа зарегистрированных жителей государству со временем пришлось бы там строить всю социальную инфраструктуру: школы, детские садики, поликлиники и т. п.

В Ленинградской области находится множество ДНП, в том числе относящихся к классу элит и премиум. Среди них: «Медовое», «Золотые пески», «ИзумROOD», «Онегин парк» и др. Много и менее статусных ДНП. В каждом отдельном случае надо разбираться, к какой категории земель относятся территории, занятые коттеджным поселком.

Вполне демократичные по цене участки реализуются в коттеджном поселке «Одуванчик» (Ломоносовский район). Он располагается в 17 км от границы Санкт-Петербурга по Таллиннскому шоссе, граничит с лесом 1-ой категории. В «Одуванчике» реализуются участки без подряда. Коммуникации: электричество 10 кВт на участок, индивидуальная скважина на каждый участок, асфальтированные дороги. В поселок ходит маршрутка от метро «Кировский Завод».

ДНП «Верхняя Ропша» — относительно новый коттеджный поселок в Ломоносовском районе, в окрестностях поселка Ропша. Покупателю предложено несколько вариантов недвижимости. Можно купить участок земли и построить дом по собственному проекту, можно заказать строительство подрядной организации по одному из готовых проектов, а также приобрести готовую квартиру: на территории «Верхней Ропши» строится квартал из семи таунхаусов. Поселок будет не только электрифицирован, но и газифицирован. Предусмотрено строительство магазина, спортивной площадки и банного комплекса. Дорога уже построена, круглогодично эксплуатируется, в планах ее благоустройство и организация прямого заезда к шоссе. Прописка будет возможна после строительства домов и введения их в эксплуатацию.

Впрыгнуть в уходящий поезд

Часто девелопер обещает перевод земель в будущем. Верить ему или нет, личное дело каждого. Однако покупателю нужно понимать: если населенный пункт уже имеет свой генеральный план и земли являются землями населенного пункта, они такими и останутся, и наоборот. Все изменения после утверждения градостроительной документации будут возможны только на уровне губернатора Ленинградской области.

Дело в том, что вступают в силу новые правила о соответствии строительной деятельности принятому генплану поселения Ленинградской области. Федеральная власть в очередной раз отодвинула срок, после которого при отсутствии правил землепользования и застройки муниципалитеты лишаются права предоставлять участки для строительства. Для муниципальных районов это время наступит 30 июня 2013-го, для городских поселений и округов — 31 декабря 2013-го, для сельских поселений — 1 июня 2014 года. При отсутствии генеральных планов поселений уже нельзя будет выдавать разрешение на строительство объектов, а построенные — не введут в эксплуатацию и, как следствие, невозможно будет оформить право собственности на этот объект. Так что возможность строительства поселка на некоторых территориях в скором времени может быть поставлена под большой вопрос.

Однако некоторые застройщики сами идут к муниципалам, совместно с ними разрабатывая Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), чтобы позднее уже сформированные под строительство участки были включены в генеральные планы поселений. Поэтому сомневающиеся покупатели могут запросить у местных властей проект генерального плана конкретного поселения. Если генплан уже существует и утвержден областными властями, в КГА района можно заказать выкопировку и посмотреть, как будет развиваться интересующий земельный участок.