Бегство из города

В том, что большинство горожан хотели бы постоянно проживать в пригороде или иметь дачный дом для кратковременного отдыха, сомневаться не приходится. Но надо признать, что единовременно выплатить полную стоимость загородного дома или даже участка могут себе позволить далеко не все. На помощь приходят такие механизмы, как рассрочка платежей, ипотека и зачет имеющейся квартиры.

Покупку загородной недвижимости в рассрочку предлагает абсолютное большинство девелоперов, но для покупателя это всего лишь полумера: рассрочку обычно дают на период строительства дома, а это примерно год. Многие желающие приобрести недвижимость хотели бы не пользоваться рассрочкой застройщика, а выплачивать необходимую сумму в течение нескольких лет, как это во множестве происходит на рынке многоквартирного строительства, то есть платить не застройщику, а частями плюс проценты непосредственно банку.

Страховка для банка

Банк же должен подстраховаться и говорит застройщику, что кредитование возможно только после оформления недвижимости в собственность. Получается замкнутый круг: клиент выплачивает рассрочку и должен закончить это делать до окончания строительства дома, но денег у него не хватает, а под залог (то есть дома в собственности) он не может привлечь заемные средства. Застройщики уже продумывают схемы, как оформить право собственности на себя, чтобы клиент мог взять в банке кредит, а потом уже продавать эту собственность клиенту.

Самое главное, говорят банки, загородом нет массового продукта; им проще иметь дело с покупателями квартир в многоквартирных домах, где заключается от 100 договоров в месяц.

Городскую квартиру оценивают методом сравнительных продаж, который не работает в случае недвижимости загородной. Типовых объектов на этом рынке мало, разве что в районах комплексной малоэтажной застройки. Их можно пересчитать по пальцам одной руки: «Янино», «Новая Ижора», «Кивеннапа». Критерии оценки таких, застраиваемых централизованно, комплексов понятны банкам. Однако в большинстве своем загородные поселки и дома и участки в них различны по качеству домовладений, местоположению, категории земель. Практически каждый объект за городом в своем роде уникален, что затрудняет применение сравнительного подхода и, следовательно, оценки. Не оценив объект, невозможно просчитать степень его ликвидности, возможные риски. Так что ипотеку предоставляют только под так называемые земли поселений в статусе ИЖС. А из-за невозможности проверить добросовестность застройщика банкиры предпочитают проекты в высокой стадии готовности.

Стараясь минимизировать риски, банки устанавливают высокие процентные ставки, и далеко не каждый заемщик может соответствовать банковским требованиям. Все это тормозит развитие загородной ипотеки, по-прежнему ипотеку на загородный дом или участок получить сложнее, чем на квартиру в городе, однако нельзя сказать, что ее нет совсем. Если в период острого кризиса ипотечные программы на рынке загородной недвижимости фактически были свернуты, то сейчас можно говорить о некотором ренессансе.

Например, в ипотеку можно приобрести домовладение в поселках «Австрийская деревня», «Мои Териоки», «Малый Петербург», «Мариинская усадьба», «Золотые ключи». Ипотечные программы для загородной недвижимости предоставляют «Сбербанк», «ЮниКредит Банк», «Сосьете Женераль Восток», «Альфа-банк», банк «Союз» и другие. Но программы кредитных учреждений обходятся клиентам дороже, чем приобретение городского жилья, как минимум на 1,5–2% годовых. Да и первоначальный взнос при покупке загородных объектов нередко больше взноса на квартиру — не менее 20%, а во многих банках от 30 до 40 и даже 80%.

Есть на рынке и «пакетные предложения», когда банк кредитует застройщика поселка и одновременно предлагает покупателям ипотечные программы со сниженными первоначальным взносом и процентными ставками. Такой подход позволяет банку контролировать весь процесс продажи поселка. Для покупателя совместные программы хороши тем, что ипотеку на дом в одобренном банком поселке получить, по понятным причинам, проще, да и дешевле.

Буквально недавно стартовала совместная программа компании «Старт Девелопмент» и ПромСервисБанка по поселку «Золотые ключи», где ипотека предоставляется под залог строящегося жилья. Первоначальный взнос — не менее 20% стоимости приобретаемого домовладения, срок кредитования — до 30 лет. Заемщик может рассчитывать на кредит от 300 тысяч до 3 млн руб. Ипотека оформляется на любом этапе строительства. Процентная ставка по ипотеке на период строительства 16% годовых в рублях, после завершения строительства — от 7,9 до 11%. Поручителем до оформления собственности будет выступать компания «Старт Девелопмент».

ИСГ Сплав совместно с АКБ «Таврический» предлагает программу ипотечного кредитования на покупку участка и строительство дома в коттеджном поселке «Охтинское раздолье». Ипотечный кредит предоставляется сроком до 10 лет по ставке 8% годовых в валюте, с правом досрочного погашения без применения штрафных санкций. Первоначально покупатель вносит 30% от стоимости приобретаемого земельного участка и 30% от стоимости будущего дома. Кредит на земельный участок выдается полностью, а на строительство дома открывается кредитная линия, по которой клиент получает необходимую сумму равными частями в течение года.

Производственно-строительная группа СНВ (поселки «Горки 10», «Покровское», «Покровские горки», «Березовка») договорилась с кредитными организациями Nordea и РосЕвроБанк об ипотечных продуктах. Приобрести загородный дом и земельный участок (в том числе построить дом) возможно с помощью кредитных средств, предоставляемых под залог имеющейся в собственности недвижимости (в том числе третьих лиц), а также под залог приобретаемого загородного дома. При этом Nordea предлагает ипотеку от 6,5% в валюте и от 9,95% в рублях, а РосЕвроБанк — всего 1% годовых в течение первого года обслуживания кредита при условии оформления ипотеки (от 8% в валюте, от 12% в рублях, первый взнос от 20%, срок до 20 лет).

Компания «ПетроСтиль» и Банк «Санкт-Петербург» запустили специальную программу кредитования на покупку домовладения в коттеджном поселке класса de luxe «Медовое». Первоначальный взнос — не менее 50%. Ставка от 12% годовых в рублях, срок кредитования — до 5 лет (возможно увеличение срока). На покупку дуплекса в жилом комплексе «Виктория» в Рощино от компании «Взлет-Строй» можно оформлять ипотеку в двух банках: банк «РОСТ» и банк «Санкт-Петербург».

«ОПМ-Банк» предлагает программу кредитования физических лиц на приобретение жилья в комплексе «Мариинская усадьба». Сумма кредита до 3 млн руб. Первоначальный взнос — 80% от стоимости приобретаемого объекта. Процентная ставка зависит от срока кредитования и колеблется от 17 до 18 % годовых. Недавно о своей более лояльной к клиенту программе кредитования заявил и Санкт-Петербургский филиал Банка «Возрождение». Ипотека от этого банка выдается на срок до 20 лет под 12–14% годовых, первоначальный взнос от 30%. Кстати, сам застройщик во второй очереди проекта предлагает клиентам беспрецедентную рассрочку на 100 месяцев. При этом до ввода в эксплуатацию рассрочка беспроцентная, далее 10% годовых.

Также существует ряд специализированных программ, направленных на развитие малоэтажного рынка. Например, ипотечный продукт АИЖК «Малоэтажное жилье». Правда, программа эта распространяется только на те проекты малоэтажной застройки, которые прошли аккредитацию в АИЖК, а для этого в них уже должны быть решены вопросы с землей, инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Сегодня в АИЖК аккредитовано около 70 подобных площадок по всей России, в Ленобласти это проекты «Золотые ключи», ЖК «Виктория», в этом году получила разрешение ГК «Кивеннапа». Кстати, в программах АИЖК первым взносом может быть и материнский капитал.

Натуральный обмен

Конечно, сложности с ипотекой категорически не устраивают застройщиков. В период, когда покупателей и так не слишком много, отсекать целый пласт клиентов попросту неразумно. Поэтому девелоперские компании стараются придумывать собственные программы привлечения клиентов. Кроме рассрочки платежа действует такая схема, как «квартира в зачет». Услуга trade-in (возможность зачета стоимости городской квартиры при покупке коттеджа, таунхауса, квартиры в малоэтажном доме) получила широкое распространение с наступлением кризиса.

Сделка начинается с оценки имеющейся квартиры. Обычно ее производит независимый оценщик, как правило, риэлтор одного из агентств. Параллельно резервируется выбранный покупателем вариант дома в поселке. После того, как найден покупатель на имеющуюся квартиру, начинается этап подготовки двух сделок купли-продажи. Это в случае, если выбранный вариант — готовый объект со свидетельством на право собственности. Если же выбранный объект — новостройка, то сначала проводится сделка продажи зачетной квартиры, а затем происходит подписание предварительного договора, направленного на приобретение прав на новостройку и расчеты по нему. Хотя в сделках бывают и свои издержки. Иногда покупатель вынужден ждать, пока компания продаст его квартиру, и только тогда забронированное домовладение переходит в его собственность.

Любая сделка предполагает оплату услуг. Покупателю приходится платить за поиск подходящего варианта, а продавцу за то, что риэлтор нашел покупателя. При альтернативных сделках приходится платить за две услуги сразу. В случае проведения сделки через куплю-продажу собственник зачетной квартиры заплатит 2–3% от суммы стоимостей зачетной и приобретаемой квартиры. При оформлении сделок по технологии зачета (trade-in), когда собственник продает жилье и покупает загородный дом непосредственно у застройщиков, он часто вовсе освобожден от комиссионных. Дисконт, с которым застройщик покупает квартиру, как правило, включает все расходы по оформлению сделок.

Первая схема, когда сначала квартира продается, а затем на вырученные средства оплачивается подобранный вариант загородного жилья, — более удобная и для застройщиков, и для собственников городского жилья, так как каждой из сторон удается соблюсти свой интерес. Так, в компании «Вереск» говорят, что выгода покупателя коттеджа в поселке «Новое Сойкино» состоит в экономии на комиссионных риэлторскому агентству, то есть квартира продается по рыночной цене, без оплаты услуг риэлтора.

В малоэтажном жилом комплексе бизнес-класса «Ванино» алгоритм действий немного иной. Покупателю предлагается внести 30% предоплаты, и тогда цена на выбранный объект в поселке будет зафиксирована на 4–6 месяцев без процентов и взносов, пока идет продажа имеющейся квартиры. Понятно, что сначала квартира оценивается агентством недвижимости, оно же впоследствии продает квартиру.

Другой возможный формат реализации схемы — это выкуп застройщиком зачетной квартиры. В большинстве случаев на такие сделки идут застройщики, если квартира обладает отличными характеристиками и оценивается как весьма ликвидное предложение, а клиент готов выставить ее по цене ниже рыночной. Получается, что вторая схема — рискованный вариант для застройщика и не очень выгодный для владельца городской квартиры, хотя и менее трудозатратный для него. Желающие воспользоваться этой услугой есть, но технически выполнить ее не всегда удается. Зачет возможен при соблюдении ряда условий. Во-первых, степень готовности коттеджа-новостройки должна быть высокая. Во-вторых, в квартире, предлагающейся к зачету, не должно быть прописанных людей.

В компании Parabola Group действует промежуточная схема. После оценки имеющейся квартиры покупатель заключает договор о ее продаже с одновременным подписанием договора на покупку участка или дома у девелопера и «забывает» о своей квартире. Комиссионные в этом случае составляют стандартные для рынка 10%, а все хлопоты по продаже квартиры ложатся на специалистов Parabola Group.

Эксперты подчеркивают, что застройщики идут на сделки «натурального» обмена, скорее подчиняясь необходимости, чем в поисках какой-то выгоды. Компания не получает деньги от продажи, а только другую недвижимость, которую застройщик должен еще и реализовать.

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Владимир Гриднев, зам. генерального директора компании «ГСК “Берег”» (проект «7 ручьев»)

Как только застройщик определяется с тем, что он строит жилье (именно постоянное жилье, а не дачу), он начинает применять все существующие механизмы реализации объектов, в том числе возможность привлечения ипотеки. Когда банку предъявляется полноценный проект жилого городка, с привязкой на местности, со всеми согласованиями по водо- тепло- газоснабжению, для банка это уже существенный аргумент в пользу положительного решения о выдаче кредита. Возможные трудности с получением ипотеки при этом отодвигаются на второй план, а на первое место выходит платежеспособность заемщика.

Надо сказать, что в нашей стране то, что называется ипотекой, на самом деле относится скорее к разновидности потребительского кредита. Это кредит с пониженной ставкой и растянутый во времени, но все-таки кредит. Чаще всего банки дают клиенту меньшую часть от стоимости объекта, а не полную сумму под небольшой процент, как это делается в развитых странах. В этих условиях застройщику необходимо стремиться максимально поддержать клиента тем или иным образом. В частности, когда мы говорим о загородном жилье, — предложить интересный банку добротный инвестиционный продукт. Одним словом, застройщики используют любые методы, которые расширяют возможности заказчика приобрести объект загородной недвижимости. Мы стремимся работать с каждым клиентом индивидуально, что является одним из наших конкурентных преимуществ.