Ох, уж эти доли…

Распространено мнение, что у земельного участка и дома должен быть один владелец, но на деле, как и в случае с квартирами, собственников может быть несколько, и у каждого будет своя доля участка и дома. Операции по купле-продаже участков, находящихся в долевой собственности, имеют свои особенности, о которых и пойдет речь в этой статье.

Для начала давайте разберемся, откуда берутся доли в праве собственности. Вот несколько распространенных случаев:

Два приятеля купили участок и построили дом на двоих, чтобы строительство и подведение коммуникаций обошлось дешевле.

Несколько наследников вступили в права после смерти владельца дома и участка.

Супруги при разделе имущества стали собственниками долей.

В документах на таунхаус, стоящий на участке ИЖС, у покупателя может быть указана доля жилого дома и доля участка ИЖС, на котором он стоит.

Как уже было сказано выше, совладельцы земельного участка находятся в некоторой зависимости друг от друга и не могут совершенно свободно распоряжаться своей долей.

Чтобы было нагляднее, давайте рассмотрим ситуацию на конкретном примере.

Недавно к нам в «ПРОГАЛЬ» обратился клиент, который хотел продать дорогой красивый объект. Оформлен этот объект был как доля жилого дома на участке ИЖС. Фактически это был таунхаус, то есть часть дома с отдельным входом, гаражом, лужайкой под окнами. Оказалось, что продать нельзя. «Я имею право делать со своей собственностью, что хочу!» — утверждал клиент. Несомненно, имеет. Где же ошибка?

Ошибка в том, что это не просто собственность, а долевая собственность, а, значит, его право «делать, что хочу» со своей долей должно быть согласовано с правами остальных собственников долей на эту землю.

Согласно действующему законодательству, у совладельцев есть преимущественное право покупки доли. Они не могут запретить или разрешить продавать нашему клиенту, но он должен уведомить их через нотариуса, что хочет продать свою долю за некую сумму денег, и если в течение месяца совладелец долю не купит, то ее можно продать любому покупателю за сумму не меньше указанной.

Осложнял дело тот факт, что у нашего клиента не было документа, определяющего, где именно расположена его доля дома и земельного участка, как следствие, не было возможности документально подтвердить, какой именно «кусок» дома и участка продается.

Здесь важно понимать, что судьба участка и дома на нем неразделимы, в нашем случае 3/9 долям дома должны соответствовать 3/9 доли участка. При этом любые перестройки, перепланировки должны были осуществляться с согласия всех совладельцев. Наш клиент пристроил навес для машины, застеклил крыльцо, перепланировал спальни, в результате площадь его части и площадь всего дома изменились, изменилась и его доля в собственности (была 300 кв. м, то есть 3/9 от 900 кв. м, а стала 360 кв. м, то есть 360/960=3/8). Надо менять правоустанавливающие документы, надо убедить совладельцев согласиться на это. Если они не согласятся — обращаться в суд, понимая, что закон не на его стороне.

Сложно, но решаемо. Мы дали рекомендации, что сделать, чтобы продажа стала возможной и в этом случае. На территории Санкт-Петербурга и области много объектов, находящихся в долевой собственности, они успешно продаются и покупаются, надо только знать, что есть особенности при продаже такой собственности, и учитывать их.

Если вы хотите продать долю дома или участка, нам потребуется несколько месяцев, чтобы подготовить для вас все необходимые документы. Если вы хотите купить долю в недвижимости, то мы для вас сделаем анализ документов, найдем юридическое решение возникших вопросов, чтобы вы стали полноправным хозяином нового дома.